Dette betyr styrets vedlikeholdsplikt

Styrets vedlikeholdsplikt, eller vedlikeholdsansvar om du vil, er et lovpålagt ansvar som alle styremedlemmer bør være kjent med – uansett størrelse på borettslaget/sameiet.

Kort fortalt betyr vedlikeholdsplikten at styret er ansvarlig for å sikre at eiendommen (bygg, fellesareal og felles installasjoner) til borettslaget/sameiet er i god stand, og at nødvendig vedlikehold og reparasjoner blir utført.

Den enkelte boligeier har også et vedlikeholdsansvar, men denne begrenser seg til innvendig vedlikehold av egen bolig.

Flere forhold spiller inn

For å sikre at vedlikeholdsplikten blir ivaretatt er det flere forhold dere bør ta hensyn til:

1) Fysisk vedlikehold

Styret må sørge for at bygg og fellesareal blir regelmessig vedlikeholdt, og at reparasjoner blir utført. Dette omfatter alt fra bytte av kledning og takreparasjoner, til utskifting av rør, heisservice eller drenering. I denne sammenheng kan en vedlikeholdsplan være en god støttespiller.

PS! Boligeier har selv ansvaret for innvendig vedlikehold i sin bolig.

2) Økonomiske forhold

Boligselskapet må ha økonomiske ressurser til å finansiere vedlikehold. Styret er ansvarlige for at borettslaget/sameiet driftes på en god og bærekraftig måte, og at det budsjetteres for fremtidig vedlikehold. En forretningsfører, som for eksempel Bate, hjelper gjerne til med dette.

3) Sikkerhet og beredskap

Eiendommen må være sikker for beboerne. Den må for eksempel ha nødvendige brannsikkerhetstiltak og godkjente elektriske installasjoner. Dette sees ofte i sammenheng med styrets HMS-ansvar.

4) Miljø og energieffektivitet

Et økende fokus på bærekraft (les om nye EU-krav for bygg) gjør at styret bør ta stilling til tiltak som forbedrer energieffektiviteten til eiendommen. Ofte lønner det seg å gjøre energioppgraderinger samtidig med annet vedlikehold.

5) Igangsetting

Selv om styret stort sett har fullmakt til å vedta vedlikeholdsprosjekt, kan det finnes tilfeller der et prosjekt trenger flertall på årsmøtet. Styret må sørge for at prosjektet er forankret i rett instans før igangsetting.

Vedlikeholdsplikten beskrevet i norsk lov:

Laget skal holde bygninger og eiendom i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseiere (Borettslagsloven § 5-17).

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen (Eierseksjonsloven for sameier § 40).

Ikke utsett vedlikehold

Siden vedlikehold kan øke beboernes felleskostnader, kvier en del styremedlemmer seg for å sette i gang prosjekter.

Det er likevel viktig å påpeke at nødvendig vedlikehold aldri bør utsettes. Dette kan faktisk føre til et enda høyere utgiftshopp for beboerne på sikt, i tillegg til andre konsekvenser.

Brudd på vedlikeholdsplikten

Det kan få konsekvenser hvis styret ikke overholder vedlikeholdsplikten sin.

Beboerrelaterte konsekvenser

• Dårlig vedlikehold kan skape misnøye blant eierne, som vil være negativt for bomiljøet og tilliten til styret.

Eiendomsmessige og økonomiske konsekvenser

• Mangelfullt vedlikehold kan senke verdien på boligene.
• Det kan også resultere i sikkerhetsmessige problemer, for eksempel økt lekkasje- eller brannfare. Flere lekkasjeskader kan medføre dyrere forsikringspremie.
• Vedlikeholdsprosjekter blir ofte dyrere hvis de utsettes for lenge – noe som kan gå utover lommeboka til beboerne.

Juridiske konsekvenser (sjeldent)

• Eierne kan reise søksmål mot styret for manglende vedlikehold.
• Styremedlemmer kan bli personlig ansvarlige for økonomiske tap som følge av manglende vedlikehold, for eksempel hvis eiendommen synker i verdi fordi nødvendige reparasjoner har uteblitt.
• Bøter og sanksjoner fra myndighetene kan være en konsekvens ved spesielt alvorlige brudd på vedlikeholdsplikten.

PS! De fleste boligselskap er allerede godt forsikret mot juridiske konsekvenser med en styreansvarsforsikring.

Styrets hjelpemidler

Dessverre er ikke alle så heldig å ha en person med byggfaglig kompetanse i styret. Det kan derfor være en utfordring å vurdere når det trengs rehabilitering – og ikke minst hva som bør gjøres.

Heldigvis finnes det gode hjelpemidler som styret kan ta i bruk:

Vedlikeholdsplan

En vedlikeholdsplan er en faglig utarbeidet og skreddersydd oversikt over fremtidig anbefalt vedlikehold i boligselskapet.

Planen inkluderer som regel fagkyndig inspeksjon av eiendommen fra tid til annen, slik at planen oppdateres, og skader og nødvendig vedlikehold fanges opp.

Selv om dere har en vedlikeholdsplan, er det fremdeles viktig at dere holder både øyene og ørene åpne for hvordan tilstanden til eiendommen og boligene er til enhver tid. En vedlikeholdsplan er ingen rømningsvei for styremedlemmer som vil fraskrive seg vedlikeholdsansvaret – men en god medhjelper, det er det!

Se hvordan Åsveien borettslag bruker vedlikeholdsplanen til sin fordel:

Vaktmester

En vaktmester er ofte byggkyndig, og har god kontroll på bygningsmassen til boligselskapet. Vaktmesteren har derfor en tendens til å fange opp skader som bør utbedres, og videreformidle dette til styret.

Fagfolk

Styret kan kontakte fagfolk innenfor både bygg-/anlegg og økonomi for å identifisere behov for vedlikehold og lage kostnadsestimater. Ofte er styrets forretningsfører et naturlig sted å starte.

Lurer du på noe?

Spørsmål om vedlikeholdsplan, eller generelt om vedlikeholdsplikten? Trykk deg inn her og fyll ut skjemaet, så tar vi kontakt med deg for en uforpliktende prat.

Artikkelen er skrevet av Morten Hovland Haaland, fagansvarlig for kunderådgivning i Bate. Morten har mange års erfaring med problemstillinger knyttet til vedlikeholdshåndtering i borettslag/sameier.