Flere grunner til å ta vedlikeholdet nå

– Så lenge økonomien til boligselskapet tilsier det, er tommelfingerregelen at nødvendig vedlikehold aldri bør utsettes. Da kan regningen bli langt større enn hva den i utgangspunktet ville blitt.

Det sier prosjektleder i Bate, Morten Braadland. Han trekker frem en vanlig synder:

– Vinduer med råte kan føre til mugg- og soppdannelse inne i boligene hvis det ikke tas tak i raskt. Dette gjør at boligselskapet må gjøre flere utbedringer enn hva som i utgangspunktet var nødvendig, forteller han.

Og så var det denne vedlikeholdsplikten, da.

– Å signere store prosjektkontrakter kan være skummelt, men det er nå en gang slik at styret er ansvarlig for at eiendommen til boligselskapet blir tilstrekkelig vedlikeholdt. Dette ansvaret bør veie tungt, selv om vedlikeholdet kanskje medfører arbeid i beboernes boliger eller økte utgifter for boligselskapet, forteller Braadland.

Hva med rentene?

Rådgiver for boligselskap i Bate, Arne Gundersen, har spisskompetanse på økonomistyring. Han hjelper ofte styrene med finansieringsplaner i forbindelse med vedlikeholdsprosjekter.

– Ved større vedlikeholdsprosjekter må de fleste boligselskap ta opp lån. I så måte har jo rentesituasjonen en sterk innvirkning på kostnadene, starter Gundersen.

Etter flere renteøkninger de siste årene, er signalene at toppen er nådd – for nå.

– En stabilisering av renten kan være det mange boligselskap trenger for å sette i gang med vedlikeholdet, sier han, men påpeker i likhet med Braadland at en sunn økonomi bør ligge til grunn.

I motsetning til borettslag, så kan ikke sameier ta opp felles lån med sikkerhet i bygningsmassen for å finansiere vedlikehold. Mange tror derfor at det er langt vanskeligere å realisere prosjekter i sameier.

– Men i dag får også mange sameier lån til vedlikehold. Spesielt hvis det er tilknyttet en profesjonell forretningsfører. Det gir bankene en økt følelse av trygghet, forklarer han.

Tydelig informasjon til beboerne

Rådgiveren opplever ofte at styret har en formening om at større prosjekter er synonymt med en betydelig økning av beboerens felleskostnader.

Gundersen har flere ganger deltatt på møter sammen med styret og beboere i forkant av større vedlikeholdsprosjekt. Her presenterer han hva prosjektet har å si for lommeboka til boligselskapet og den enkelte beboer.

– Når vi snakker om prosjekter på flere titalls millioner, så kan dette høres mye ut. Like skummelt blir det ikke når man bryter det ned. Ofte blir både styret og beboerne positivt overrasket når vi legger frem finansieringsplanen, forteller Gundersen.

Et sunt driftet boligselskap, med gunstig finansiering og god prosjektledelse er alle faktorer som bidrar til å holde de månedlige utgiftene på et akseptabelt nivå.

Å gi god informasjon skaper trygghet, og legger grunnlaget for et vellykket prosjekt, mener han.

– Det er jo snakk om pengene og boligene til folk. Det skal du ta på alvor, sier rådgiveren.

Byggekostnadene flater ut

Byggekostnadene, som omfatter material- og lønnskostnader i bygg- og anleggsbransjen, skjøt i været under pandemien, noe som har gjort det dyrere for borettslag og sameier å utføre vedlikehold.

Nå ser vi imidlertid tegn på at utviklingen flater ut (SSB.no).

Fra desember 2022 til desember 2023 var økningen på 3,2 %. Til sammenligning var økningen på 6,3 % fra desember 2021 til samme måned i 2022, og hele 13,2 % i tilsvarende periode fra 2020 til 2021.

Prosjektleder Braadland sier det er vanskelig å spå fremtiden, men han har også bitt seg merke i trenden.

– Lavere byggekostnader gir lavere prislapp for boligselskapet, og er med andre ord en faktor som kan tale til fordel for å sette i gang prosjekter nå, sier han.

LES OGSÅ:

Derfor er det lurt å engasjere en prosjektleder når borettslaget/sameiet skal pusse opp

Den siste tiden har det også vært lavere aktivitet i bygge bransjen. Færre prosjekter gjør at det blir mer rift om oppdragene blant de som bygger.

– Jeg ser tendenser til at entreprenørene strekker seg lenger for å dra i land avtalen. Det gir gode forhandlingskort for boligselskapene, sier Braadland, som ofte henter inn pristilbud fra entreprenører på vegne av borettslag og sameier.

Litt drahjelp?

Hvis dere vurderer vedlikehold – enten på kort eller lang sikt – kan de være lurt å kontakte rådgiveren din. Vi hjelper dere med å komme i gang med planleggingen og finansieringen.

Nye EU-regler

Mange styremedlemmer har nok fått med seg de nye EU-reglene for energieffektivisering av bygg.

EU vedtok i desember 2023 at det gjennomsnittlige energiforbruket i boliger skal reduseres med 16 % innen 2030, og 20-22 prosent innen 2035. Selv om Norge ikke er med i EU, er vi gjennom EØS-avtalen forpliktet til å innføre reglene – men med nasjonale tilpasninger.

Braadland sier at reglene vil omfatte mange borettslag og sameier, og at det over hele Europa vil være stor etterspørsel etter arbeidskraft og materialer.

– På sikt tror jeg den økende etterspørselen vil bidra til å presse prisene opp igjen, forteller Braadland.

Enova har de siste årene gjort det mer attraktivt å energieffektivisere i boligselskap. Først lanserte de en energikartleggingstøtte, før investeringsstøtten kom i 2023. Denne kan dekke 30 % av kostnadene ved energioppgraderinger, og har blitt godt mottatt blant boligselskapene.

Investeringsstøtten varer foreløpig til utgangen av 2025.

LES OGSÅ:

255 boligselskap fikk pengestøtte til energieffektivisering

Kjøperne ser etter oppgraderinger

Du har kanskje lagt merke til det i salgsannonsene på Finn: boliger som markedsføres med omfattende oppgraderinger i nyere tid.

Økt boligverdi er ofte en gulrot for beboerne ved større oppgraderinger. Hvor stor økningen er, kommer an på hva som er gjort, og kostnadsstyringen til prosjektet.

Eiendomsmegler Svend Tjelta i Aktiv Eiendom sier at kjøpere generelt er villigere til å gi en høyere totalpris for oppgraderte borettslags- og sameieboliger – spesielt hvis endringen kan sees med det blotte øye.

– Kjøpsviljen har størst positiv endring hvis vedlikeholdsprosjektene kan vise til synlige endringer, som for eksempel ny fasade eller nye vinduer og dører. Selv om det også er ekstremt viktig med rørrehabilitering, er ikke dette like avgjørende for kjøperen, nettopp fordi det ikke er like «opp i dagen», sier eiendomsmegleren.

Ved større vedlikeholdsprosjekter øker gjerne andel fellesgjeld tilknyttet hver bolig. Denne økningen har en direkte innvirkning på totalprisen for kjøper.

– Det er derfor viktig at oppgraderingsprosjektet har stram kostnadsstyring, slik at boligselskapene får mest mulig ut av investeringen, sier Tjelta. 

Oppsummert: Grunner til å tenke vedlikehold nå

1) Renten stabiliseres

Signalene fra Norges Bank er at renten ikke skal opp med det første.

2) Utflating av byggekostnader

Trenden viser at lønn- og materialkostnadene i byggebransjen flater ut. Samtidig er det lavere aktivitet i bransjen, noe som gir gode forhandlingskort for styret mot entreprenørene.

3) Vedlikeholdsplikten

Gjennom vedlikeholdsplikten er styret ansvarlig for å sette i gang nødvendige oppgraderinger.

4) Verdiøkning

I mange tilfeller vil oppgraderinger øke verdien på boligene, noe som kan gjøre en eventuell økning i felleskostnader enklere å svelge for eierne.

5) Rimeligere forsikring

Boligselskap som er gode på vedlikehold får ofte en reduksjon i forsikringspremien, grunnet lavere risiko hos forsikringsselskapet. På en annen side kan også utsatt vedlikehold gi tilsvarene økning i premien.

6) Økt etterspørsel

Det forventes at det mye omtalte EU-direktivet på sikt vil gi stort behov for arbeidskraft og materialer. Dette kan både bidra til å presse prisene opp, og redusere tilgangen på fagfolk.