Slik kan et borettslag se ut

Å bo i et borettslag

Det finnes flere gode boligtyper på markedet, og borettslag er et trygt og smart valg. Her finner du ut alt som er verdt å vite om hvordan det er å bo i borettslag.

Tilknyttede borettslag - hva er det?

Borettslag som er stiftet av et boligbyggelag kalles ofte tilknyttede borettslag. Eiere av boliger i tilknyttede borettslag må være medlemmer i boligbyggelaget. Frittstående borettslag kan velge å kjøpe kommersielle tjenester som boligbyggelagene tilbyr, som forretningsførsel eller kurs i styrearbeid.

Hvem bestemmer i borettslaget?

Hvert år er det generalforsamling i borettslaget. Alle boligeierne har rett til å delta på møtet, komme med forslag til fellestiltak og stemme over saker som gjelder borettslaget. På generalforsamlingen velger deltakerne et styre som skal ha ansvaret for den daglige driften av borettslaget.

Styret tar alle beslutninger i den daglige driften, men må følge borettslagsloven og vedtektene fra generalforsamlingen. Ofte har borettslaget både en egen rådgiver og regnskapsfører fra boligbyggelaget som hjelper styret med oppgaver og ansvar knyttet til drift og økonomien i borettslaget.

Dine rettigheter og plikter

Borettslaget har ansvaret for vedlikehold av alt det utvendige, som fasade og tak, oppganger og andre fellesarealer. Du har selv ansvaret innenfor boligens fire vegger og må vedlikeholde boligen din slik at det ikke oppstår skader og ulemper for andre.

Du kan innrede og pusse opp som du vil, så lenge det ikke påvirker bærende konstruksjoner eller fellesdelen av rørsystemet, ventilasjonen eller elektriske anlegg. Det er likevel god praksis å informere styret før du pusser opp.

Dugnad

Dugnad er en fin mulighet til å skape et godt bomiljø, samtidig som man sammen utfører forfallende arbeid i borettslaget. Ved å invitere til dugnad sparer man også borettslaget for penger. Det er styret i borettslaget som sender ut innkalling til andelseierne, og vanligvis arrangeres det dugnad én gang i året.

Økonomi

Fellesgjeld

Det er vanlig at borettslag har fellesgjeld. Noen ganger kommer gjelden fra felleslånet som ble tatt opp for å finansiere byggingen av borettslaget, men den kan også også skyldes at borettslaget har tatt opp enda ett eller flere felleslån til å finansiere større rehabiliteringsjobber.

Totalprisen på en borettslagsbolig er et innskudd pluss boligens andel av fellesgjelden.

Felleskostnader

Avdrag og renter på fellesgjelden er en del av de månedlige felleskostnadene du betaler i borettslaget, med mindre borettslaget har en såkalt IN-ordning (individuell nedbetaling), hvor den enkelte beboer nedbetaler sin del av fellesgjelden på den måten som måtte passe best.

Det finnes også tilfeller hvor borettslag tilbyr avdragsfrihet på felleskostnadene i x antall år.

Lyspære
Få oversikt over hva du betaler i felleskostnader

Bor du i et Bate-borettslag kan du finne oversikt over felleskostnadene dine på Min side.

Felleskostnadene dekker også vedlikehold og drift av borettslaget, offentlige avgifter, forsikring, styrehonorar og alle andre utgifter som borettslaget deler på.

Felleskostnadene fordeles mellom boligene i borettslaget, slik at de som har størst bolig betaler mest. Det er styrets ansvar og plikt å sikre at felleskostnadene dekker borettslagets utgifter.

Ved årsskiftet sender boligbyggelaget ut en oversikt til hver andelseier om hvor stort beløp som kan trekkes på selvangivelsen og hvor stor andel av borettslagets gjenværende fellesgjeld som ligger på den enkelte boligen.

Dersom du har inntekt som du betaler skatt av, får du fradrag av rentene på din andel av fellesgjelden og formuefradrag for andelen din.

Hva skjer hvis noen ikke betaler felleskostnadene?

Dersom en beboer ikke er i stand til å gjøre opp for seg til tross for innkreving og inkasso, kan det i verste fall ende med at boligen blir tvangssolgt.

Hvis salget ikke dekker det utestående beløpet, har de aller fleste borettslag sikringsordninger som trer i kraft. Disse forsikrer at det ikke går ut over deg eller de andre eierne i borettslaget dersom naboen ikke betaler.

I nyboligprosjekter er det utbyggeren som er ansvarlig for å dekke felleskostnadene til boliger som ikke enda er solgt.

Dersom fellesgjelden ikke nedbetales, kan et borettslag gå konkurs. Andelseierne kan risikere å tape innskuddet sitt, men har utover det ingen ansvar for borettslagets gjeld.

At borettslag går konkurs skjer svært sjelden etter at det ble forbudt å starte borettslag hvor fellesgjelden utgjør mer enn 75 prosent av kjøpesummen.

Forsikringer

Borettslaget har forsikringer som dekker byggene mot brann, vannskader og liknende. Du trenger likevel innboforsikring for å sikre deg selv mot tap, innbrudd eller andre skader som bare berører din bolig. Innboforsikringen behøver ikke være fra samme forsikringsselskap som borettslagets forsikringsselskap.

Bate-medlemmer har meget gode forsikringsordninger gjennom If skadeforsikring, blant annet på innbo.

Utleie

I et borettslag kan du leie ut boligen din, men det finnes noen begrensninger. Hovedregelen er at du må ha bodd i boligen i minst ett år før du kan leie ut, og da kun for tre år om gangen. Det er kun fysiske personer som kan eie en borettslagsbolig, og ingen kan eie mer enn en.

Regler og bestemmelser i borettslag

Vedtekter

I tillegg til borettslagsloven er vedtektene de viktigste reglene for borettslaget. Alle borettslag skal ha vedtekter, og det er viktig at du som andelseier setter deg inn i disse.

Vedtektene kan du få av styret og de inneholder blant annet bestemmelser om hvordan borettslaget skal drives, hva som skjer når nye flyter inn, utleie og utlån av boligen, forkjøpsrett, tvangssalg og fordeling av vedlikeholdsansvar.

Ordensregler

Borettslaget har regler for beboernes bruk av boliger og fellesarealene. Disse reglene blir kalt ordensregler og er av mer praktisk art enn vedtektene.

Hensikten med ordensreglene er å sikre et godt bomiljø der alle kan trives. Ordensreglene kan fastsettes av styret, men vil normalt bli vedtatt på en generalforsamling. Se skjema for ordensregler her.

Styrets rolle i et borettslag

Styret skal lede borettslagets virksomhet og har myndighet til å fatte beslutninger vedrørende borettslagets daglige drift. Et styre må bestå av styreleder og minst to andre medlemmer.

Styret velges av generalforsamlingen og leder valgt særskilt. Medlemmer til styret velges vanligvis blant andelseierne, men også personer som ikke er andelseiere kan velges til styret.

Styremedlemmene blir valgt for 2 år om gangen.
Informasjon om personer i ditt borettslag finner du på Min side på bate.no.

Lær om styrets oppgaver og ansvar her!

Vedlikehold

Vedlikehold

Den enkelte andelseier vedlikeholder sin egen bolig innvendig. Du skal holde boligen i en slik stand at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre. Et eksempel er skader dom følge av lekkasjer fra vannrør, kjøkken eller baderom.

Et annet eksempel er fuktskader som følge a stengte ventiler eller feil og mangler på elektrisk anlegg som fører til røykutvikling eller brann.

Den enkelte andelseier skal vedlikeholde vinduer, rør, varmekabler, inventar utstyr som vannklosett, varmtvannsbereder, vasker, vegg, gulv og tak, skillevegger og innvendige dører. Innsiden av ytterdører og balkonger omfattes også.

Vedlikeholdsplikten omfatter både reparasjon og utskiftning. Utskiftning av vinduer eller ytterdører er et unntak. Det er alltid lurt å sjekke vedtektene før du går i gang med oppussing.

Det er andelseier som har ansvaret for oppstaking og rensing av eget sluk, og frem til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal rense eventuelle sluk på verandaer og balkonger.

Oppstår det skader og oppussingsarbeidet i boligen ikke er fagmessig utført, kan du komme i erstatningsansvar overfor borettslaget og de andre andelseierne.

Skal du pusse opp badet, ta kontakt med styret i borettslaget på forhånd for å presentere dine planer. Da vil du kunne få nyttige opplysninger om styret har planlagt rehabilitering som kan få betydning for ditt bad, eller om tiltaket krever samtykke fra borettslaget.

Vedlikeholdsendringer som må godkjennes

Disse endringene må godkjennes av styret eller generalforsamlingen:

  • Inngrep i felles rør, ledninger, kalaer og fellesinstallasjoner.
  • Bytting eller innsetting av nye vinduer og skifte av ytterdører.
  • Reparasjon eller innsetting av nye bjelkelag og bærende konstruksjoner.
  • Reparasjon eller utskiftning av sluk, rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner.

Elbil-lading

Beboer har i hovedsak rett til å lade elbilen på parkeringsplass. Dersom beboer ikke har egen parkeringsplass, plikter styret å finne plass til elbillading på felles parkering

Det finnes noen unntak, men det skal mye til før styret kan nekte å tilrettelegge for elbillading.

- Styret kan ikke nekte med mindre de har saklig grunn. Saklig grunn kan kun være på grunn av brannfare eller at det ikke finnes egnet plass i borettslaget eller sameiet. Det som går på brannfare må kunne dokumenteres, og eksperter har uttalt at det ikke er større brannfare med en elbil i garasjen enn andre biler.

Imidlertid har det kommet inn en kostnadsbegrensning i regelen som har vært på høring. Dersom montering av infrastrukturen til elbillader koster over ½ G per boligeier (som i dag tilsvarer cirka 48.000 kr), har ikke styret lov til å tilrettelegge for elbillading.

- Styret kan ikke påføre boligeierne en så høy kostnad. Kostnaden ved tilrettelegging for elbillading vil nok sjelden overstige dette beløpet per eier.

Nytt i regelendringen er at tilrettelegging for elbillading ikke trenger å tas opp på generalforsamling/årsmøte. Det er styret som har beslutningsmyndighet når det gjelder om det skal legges opp til ladepunkt og om strømnettet skal/må oppgraderes.

Dyrehold

Det er forskjellig praksis fra borettslag til borettslag, er anbefaler vi deg å ta kontakt med styret. Selv om borettslaget har forbud mot dyrehold, kan du likevel ha dyr dersom gode grunner taler for det. I slike tilfeller må du søke borettslaget om tillatelse.

Du bør i søknaden oppgi hvilke grunner du har. Dyreholdet må ikke være til ulempe for borettslaget eller de andre beboerne.

Strømleverandør

I de fleste borettslag faktureres strømmen direkte til den enkelte eier. Det betyr at du selv kan velge strømleverandør.

Enkelte borettslag har fått fritak for omgjøring til individuelle målere. I disse tilfellene er det kun styret som kan velge strømleverandør. Disse boligselskapene har en avtale med Bate om avregning av strømforbruk en gang i året.

Ta kontakt med styret ditt dersom du er usikker på om du kan selv kan velge strømleverandør.

Bates rolle i borettslaget og for beboere

Bate har som hovedformål å skaffe og forvalte boliger for medlemmene. Bate er også forretningsfører for borettslaget. 

Når du er medlem av Bate kan du få en rekke fordeler og rabatter på varer, tjenester eller i butikker, i henhold til avtaler som Bate har med ulike aktører. Den viktigste fordelen du har som medlem er forkjøpsretten.

Bate hjelper borettslaget med:
* Å kreve inn felleskostnader.
* Å betale regninger.
* Å følge opp borettslagets lån.
* Å føre regnskap.
* Å bistå med vedlikeholdsbehov.
* Å hjelpe med HMS-arbeidet.
* Å bistå i forbindelse med generalforsamlingen.

Internett/TV

De fleste borettslag og sameier har en felles avtale med en leverandør av TV/internett. Dette er ofte en grunnpakke som dekker behovet for mange, men den enkelte kan gjerne oppgradere pakken slik at det dekker sitt behov. I så fall må du kontakte leverandøren direkte.

Det er styret som er ansvarlig for inngåelse av avtale med leverandør, og kostnadene for fellespakken betales via felleskostnadene. Avtalen er felles for alle, og det er ikke mulig å bli fritatt for kostnaden, selv om du for eksempel ikke har TV hjemme. Dersom det er mange i boligselskapet som ikke har TV, kan styret vurdere å inngå avtale med leverandøren om for eksempel kun internett.

Dersom du får refundert internett fra din arbeidsgiver kan du kontakte leverandøren av tjenesten for dokumentasjon.

Har du spørsmål?

Vi hjelper deg gjerne!

Katalin Braathen Johansson, kunderådgiver i Bate
Bate kundeservice