Hva er forskjellen mellom borettslag og sameie?

Borettslag vs sameie

Borettslag har felleslån

Et borettslag er et selskap som eies av de som bor der. Når borettslaget blir bygd, blir det delvis finansiert av et felleslån med sikkerhet i borettslagets eiendom, og delvis gjennom innskudd fra hver enkelt boligkjøper. Innskuddet pluss boligens andel av fellesgjelden er totalprisen for boligen.

Når du kjøper en borettslagsbolig, er den knyttet til en andel i borettslaget. Du blir andelseier, og har eksklusiv bruksrett til egen bolig.

I et borettslag er det laget som eier bygningene og eiendommen. Borettslaget kan refinansiere felleslånet, eller ta opp et nytt felles lån med pant i fellesarealene, ved behov.

I borettslag dekker felleskostnadene mer

I både borettslag og sameier betaler du felleskostnader. Disse blir som regel fakturert månedlig, og dekker blant annet forsikring, ytre vedlikehold, strøm i fellesrom, internettabonnement og lignende.

I et borettslag blir også offentlige avgifter, samt renter og avdrag på din andel av fellesgjelden bakt inn i felleskostnadene. Det gjør at felleskostnadene ofte er høyere i borettslag enn sameier.

De fleste som skal kjøpe bolig i et sameie, vil måtte ta opp et større personlig lån som skal betjenes i tillegg. Det er derfor viktig å se på det totale kostnadsbildet når du vurderer ulike boliger mot hverandre.

Ingen dokumentavgift på brukte borettslagsboliger

Kjøper du en brukt borettslagsbolig, slipper du å betale dokumentavgift til staten. Kjøper du en brukt sameiebolig, må du derimot betale 2,5 % av kjøpesummen i dokumentavgift. For en bolig på 2 millioner, utgjør det 50 000 kr.

Kjøper du en helt ny bolig, er det likt for både borettslag og sameier: Da betaler du 2,5 % av boligens andel av tomteverdien i dokumentavgift.

Vanskeligere å få lån for sameier

Et sameie er ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere. Kjøper du bolig i et sameie, eier du din seksjon og en tenkt del av eiendommen til sameiet.

I motsetning til borettslag, kan ikke sameier ta opp felleslån med sikkerhet i eiendommen. Det gjør det litt vanskeligere for et sameie å få finansiering til vedlikehold og oppgraderinger, og boligeierne kan selv måtte dekke kostnadene til større rehabiliteringer - for eksempel utskiftning av vinduer eller tak - gjennom personlige innskudd.

Lettere med utleie i sameier

Mulighetene for utleie er mer begrenset i et borettslag enn i et sameie.

Burettslagslovas kapittel 5-2 sier nemlig at du som hovedregel skal ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før du kan leie ut. I tillegg kan du kun leie den ut for tre år av gangen.

Skal du leie ut en borettslagsbolig, må du i tillegg søke styret om godkjenning. Så sant de generelle vilkårene er oppfylt, kan styret kun avvise søknaden din hvis det er en saklig grunn til det - for eksempel at leietakeren er en person som borettslaget tidligere har hatt problemer med.

I et sameie legger ikke loven noen begrensninger for utleie. Noen velger derfor å investere i selveierboliger for å leie dem ut. Som boligeier må du likevel gjøre styret kjent med hvem som bor i boligen.

Både i borettslag og sameier er du som utleier ansvarlig for at leietakeren følger vedtektene og ordensreglene, at felleskostnadene blir betalt, og at boligen blir vedlikeholdt som den skal. Det er kun du som eier boligen som har stemmerett i generalforsamlingen/årsmøtet.

Les mer om utleie i borettslag og sameie her.

Ikke personlig ansvarlig for borettslagets lån

I et borettslag er du ansvarlig for din del av fellesgjelden, men du har ikke direkte økonomisk ansvar overfor borettslagets kreditorer. Selger du boligen, er det den nye eieren som tar over ansvaret for din andel av fellesgjelden.

I et sameie er du derimot personlig ansvarlig for et eventuelt lån på boligen. Det må innfris selv om du selger boligen.

Vedlikehold

Borettslaget eller sameiets plikt til vedlikheold omfatter som regel fellesområde, selve bygningen og fellesinstallasjoner. Kommer det skade på eksempelvis vinduer, ytterdører og sluk er det boligselskapets ansvar å fikse dette.

Det finnes derimot også ulike vedlikeholdsplikter for henholdvis seksjonseiere i sameie og andelseiere i borettslag. Les utdypende om dette her:

• Vedlikeholdsplikt for beboere i sameie
• Vedlikeholdsplikt for beboere i borettslag