Her finner dere en oversikt over de fire, vanligste årsakene til vannskader i boligselskap – og tips til hva styret kan gjøre for å forebygge dem.
Omtrent 90 prosent av forsikringsskadene som behandles av Bate er vannskader. Det er i alles interesse at styret arbeider for å forhindre store forsikringskrav, uansett hvem som har ansvaret for de skadeutsatte områdene.
Vann som trenger gjennom tak, fasader, vinduer og ytterdører kan gi store skader på bygget. Hvis ikke annet er definert i vedtektene, så har styret et overordnet ansvar for å sikre at utvendig bygningskropp blir ivaretatt.
Det er flere årsaker til at vann trenger inn i bygget. Dårlig håndverk knyttet til beslag, tetting, lufting eller drenering øker risikoen.
Utløpt levetid på materialet, dårlig vedlikehold/tilsyn eller mangelfull oppfølging av skader er også syndere.
Manglende overløp er en annen årsak som kan føre til vanninntrenging, da spesielt på flate tak eller balkonger.
Gir styret innsyn i anbefalt vedlikehold av bygningsmassen med utgangspunkt byggets tilstand og levetid. Les mer om vedlikeholdsplan her.
Dere bør utføre jevnlig tilsyn av bygningsmassen. For eksempel er det lurt å sjekke for vannansamlinger på flate tak etter kraftig regnskyll, at takpanner er intakt og at det ikke samler seg blader og løv i sluk. En vaktmesteravtale er god å ha i så måte.
Eksempelvis kan det være lurt å be beboerne sjekke at sluket på balkongen er åpent.
Jo lenger dere venter, jo verre – og dyrere – blir skaden.
I et normalår meldes det inn omtrent 800 forsikringsskader fra Bate sine boligselskap.
Hovedregelen er at boligeier har ansvar for utskiftning og vedlikehold av beredere og hvitevarer i sin boenhet. Felles beredere er styret derimot ansvarlig for. Vær oppmerksom på at vedtektene kan ha en annen ansvarsfordeling.
Defekt blande- eller sikkerhetsventil er ofte skyld i at beredere begynner å lekke. Et annet velkjent problem er når pakningen rundt varmeelementet i berederne svikter.
Konsekvensen av å ha en utett kjøleskapsdør kan også være større enn du kanskje tror. Dette øker nemlig mengden av kondensvann som må håndteres av avløpssystemet og kondensbeholderen.
Når en lekkasje oppstår, stenger lekkasjestopperen automatisk vannet i boligen. Alle boliger bygget etter 2010 skal ha lekkasjestoppere i rom uten sluk og tett gulv. I boliger bygget før 2010 kan en lekkasjestopper redusere forsikringspremien deres med opptil 15 prosent.
Bestill vannsjekk fra fagautorisert personell. Forsikringspremien til boligselskapet kan reduseres med 10 prosent i fem år hvis dere utfører en vannsjekk. Rabatt forutsetter at påpekte feil og mangler utbedres. Ta kontakt med rådgiveren din for mer informasjon.
Installeres i nærheten av der vannet kommer inn i eiendommen. Formålet med ventilen er å senke vanntrykket i eiendommen.
Dere kan minne beboerne om å rense ut is fra fryseren eller sjekke for fukt rundt røropplegg, hvitevarer og beredere. Forventet brukstid på beredere er rundt 20 år, og det kan være lurt å informere om når et skifte er nært forestående.
Bidrar til å fange opp lekkasjer og beskytte mot fukt under installasjonene.
Med mindre annet er spesifisert i vedtektene så er våtrommet boligeiers ansvar – med unntak av bærende konstruksjoner (og rør som er bygget inn i disse).
Utett sluk eller membran er gjentagende syndere som øker risikoen for våtromslekkasje. Manglende fall mot sluket i dusjen er en annen årsak.
Se beskrivelse under årsak 2, over.
Be beboerne om jevnlig å rense sluk. Boligselskap som har Totalforsikring fra If kan bestille gratis «slukhansker» med informasjonsbrosjyre til beboerne. Dette skaper økt bevissthet rundt beboernes vedlikeholdsansvar for våtrom.
Ved rehabilitering av bad bør dere også oppfordre til å bruke godkjente fagfolk – ta gjerne utgangspunkt i oversikten til Fagrådet for vårtom (ffv.no).
Rørene i boenheten er boligeier sitt ansvar. Bunnledninger, felles rørstemmer og rør innebygd i bærende konstruksjoner er styrets sitt ansvar.
Rør er noe man sjelden ser, og derfor kan det være lett å nedprioritere rehabilitering og utskiftning av disse. Rørenes levetid er også svært varierende ut ifra rørtype, installasjonstidspunkt og kvalitet på monteringen.
Vinteren kan være en stor trussel mot rørene. Når det blir kaldt, kan vannet i rørene fryse til is og få rørene til å sprekke. Når isen smelter, vil vannet lekke ut fra de sprukne rørene.
Se beskrivelse under årsak 2, over.
En rørinspeksjon avdekker slitasje og eventuelle feil, skader og forventet restlevetid på rørene. På generelt grunnlag anbefaler rørinspeksjon for bygg oppført før 90-tallet.
Det er viktig at innetemperaturen ikke synker lavere enn 10 grader for å forebygge frostskader. Rørisolering er spesielt aktuelt i parkeringsanlegg og kalde kjellere med generelt lav innetemperatur.
Opplever boligselskapet gjentagende rørlekkasjer er dette en god indikator på at rørene bør byttes eller fornyes.
Viser trenden gjentatte rørlekkasjer over kort tid, bør dere få sjekket rørene. Jo flere skader, jo høyere forsikringspremie. Vi anbefaler alle boligselskap å utrede problemet før det blir større. Ta gjerne kontakt med rådgiver i Bate hvis dere synes det er vanskelig å vite hvor dere skal starte.
Styret er ansvarlig for at det utføres sikkerhetskontroll og...
Portalen er styrets digitale hjemmebane, og inneholder mange...
Noen styremedlemmer benytter sin private e-postadresse til å...