Slik kan styret forebygge vannskader

De vanligste vannskadene – og hvordan styret kan forebygge dem

Omtrent 90 prosent av forsikringsskadene som behandles av Bate er vannskader. Det er i alles interesse at styret arbeider for å forhindre store forsikringskrav, uansett hvem som har ansvaret for de skadeutsatte områdene.

Årsak 1: Vannlekkasje gjennom bygningen

Vann som trenger gjennom tak, fasader, vinduer og ytterdører kan gi store skader på bygget. Hvis ikke annet er definert i vedtektene, så har styret et overordnet ansvar for å sikre at utvendig bygningskropp blir ivaretatt.

Det er flere årsaker til at vann trenger inn i bygget. Dårlig håndverk knyttet til beslag, tetting, lufting eller drenering øker risikoen.

Utløpt levetid på materialet, dårlig vedlikehold/tilsyn eller mangelfull oppfølging av skader er også syndere.

Manglende overløp er en annen årsak som kan føre til vanninntrenging, da spesielt på flate tak eller balkonger.

Forebyggende tiltak mot vannlekkasje gjennom bygningen:

1) Vedlikeholdsplan

Gir styret innsyn i anbefalt vedlikehold av bygningsmassen med utgangspunkt byggets tilstand og levetid. Les mer om vedlikeholdsplan her.

2) Jevnlig tilsyn

Dere bør utføre jevnlig tilsyn av bygningsmassen. For eksempel er det lurt å sjekke for vannansamlinger på flate tak etter kraftig regnskyll, at takpanner er intakt og at det ikke samler seg blader og løv i sluk. En vaktmesteravtale er god å ha i så måte.

3) Informer boligeierne

Eksempelvis kan det være lurt å be beboerne sjekke at sluket på balkongen er åpent.

4) Reparer mindre skader før de blir større

Jo lenger dere venter, jo verre – og dyrere – blir skaden.

Visste du at?

I et normalår meldes det inn omtrent 800 forsikringsskader fra Bate sine boligselskap.

Årsak 2: Lekkasje fra beredere og hvitevarer

Hovedregelen er at boligeier har ansvar for utskiftning og vedlikehold av beredere og hvitevarer i sin boenhet. Felles beredere er styret derimot ansvarlig for. Vær oppmerksom på at vedtektene kan ha en annen ansvarsfordeling.

Defekt blande- eller sikkerhetsventil er ofte skyld i at beredere begynner å lekke. Et annet velkjent problem er når pakningen rundt varmeelementet i berederne svikter.

Konsekvensen av å ha en utett kjøleskapsdør kan også være større enn du kanskje tror. Dette øker nemlig mengden av kondensvann som må håndteres av avløpssystemet og kondensbeholderen.

Forebyggende tiltak mot lekkasje fra beredere og hvitevarer:

1) Automatisk lekkasjestopper

Når en lekkasje oppstår, stenger lekkasjestopperen automatisk vannet i boligen. Alle boliger bygget etter 2010 skal ha lekkasjestoppere i rom uten sluk og tett gulv. I boliger bygget før 2010 kan en lekkasjestopper redusere forsikringspremien deres med opptil 15 prosent.

2) Vannsjekken

Bestill vannsjekk fra fagautorisert personell. Forsikringspremien til boligselskapet kan reduseres med 10 prosent i fem år hvis dere utfører en vannsjekk. Rabatt forutsetter at påpekte feil og mangler utbedres. Ta kontakt med rådgiveren din for mer informasjon.

3) Trykkreduksjonsventil

Installeres i nærheten av der vannet kommer inn i eiendommen. Formålet med ventilen er å senke vanntrykket i eiendommen.

4) Informer boligeierne

Dere kan minne beboerne om å rense ut is fra fryseren eller sjekke for fukt rundt røropplegg, hvitevarer og beredere. Forventet brukstid på beredere er rundt 20 år, og det kan være lurt å informere om når et skifte er nært forestående.

5) Spillbakke under bereder og hvitevarer

Bidrar til å fange opp lekkasjer og beskytte mot fukt under installasjonene.

Årsak 3: Lekkasje fra utett våtrom

Med mindre annet er spesifisert i vedtektene så er våtrommet boligeiers ansvar – med unntak av bærende konstruksjoner (og rør som er bygget inn i disse).

Utett sluk eller membran er gjentagende syndere som øker risikoen for våtromslekkasje. Manglende fall mot sluket i dusjen er en annen årsak.

Forebyggende tiltak mot lekkasje fra utett våtrom:

1) Vannsjekk

Se beskrivelse under årsak 2, over.

2) Informer beboerne

Be beboerne om jevnlig å rense sluk. Boligselskap som har Totalforsikring fra If kan bestille gratis «slukhansker» med informasjonsbrosjyre til beboerne. Dette skaper økt bevissthet rundt beboernes vedlikeholdsansvar for våtrom.

Ved rehabilitering av bad bør dere også oppfordre til å bruke godkjente fagfolk – ta gjerne utgangspunkt i oversikten til Fagrådet for vårtom (ffv.no).

Årsak 4: Rørlekkasje

Rørene i boenheten er boligeier sitt ansvar. Bunnledninger, felles rørstemmer og rør innebygd i bærende konstruksjoner er styrets sitt ansvar.

Rør er noe man sjelden ser, og derfor kan det være lett å nedprioritere rehabilitering og utskiftning av disse. Rørenes levetid er også svært varierende ut ifra rørtype, installasjonstidspunkt og kvalitet på monteringen.

Vinteren kan være en stor trussel mot rørene. Når det blir kaldt, kan vannet i rørene fryse til is og få rørene til å sprekke. Når isen smelter, vil vannet lekke ut fra de sprukne rørene.

Forebyggende tiltak mot mot rørlekkasjer:

1) Vannsjekk

Se beskrivelse under årsak 2, over.

2) Rørinspeksjon

En rørinspeksjon avdekker slitasje og eventuelle feil, skader og forventet restlevetid på rørene. På generelt grunnlag anbefaler rørinspeksjon for bygg oppført før 90-tallet.

3) Oppvarming og isolering av rør

Det er viktig at innetemperaturen ikke synker lavere enn 10 grader for å forebygge frostskader. Rørisolering er spesielt aktuelt i parkeringsanlegg og kalde kjellere med generelt lav innetemperatur.

4) Rørfornying/utskiftning

Opplever boligselskapet gjentagende rørlekkasjer er dette en god indikator på at rørene bør byttes eller fornyes.

Bedre føre var..

Viser trenden gjentatte rørlekkasjer over kort tid, bør dere få sjekket rørene. Jo flere skader, jo høyere forsikringspremie. Vi anbefaler alle boligselskap å utrede problemet før det blir større. Ta gjerne kontakt med rådgiver i Bate hvis dere synes det er vanskelig å vite hvor dere skal starte.

LES OGSÅ:

Hvem betaler egenandel i forsikringssaker?