Hva kan du gjøre med "vanskelige" beboere?

Råd om konflikthåndtering i borettslag og sameier

Konflikter mellom naboer er vanligere enn mange tror. Sitter du i styret i et stort eller mellomstort borettslag eller sameie, er sjansen stor for at du får en klagesak på bordet.

Høy musikk, rot i fellesareal, lukt, skremmende kjæledyr og sjenerende atferd er gjengangere. Men hvordan skal du og dine styrekollegaer håndtere klagen?

Bates advokater har lang erfaring med nettopp denne typen konflikter. Her gir de deg rådene som gjør det litt enklere å håndtere de vanskelige sakene. 

Nyttige artikler for deg i styret

📧 Få siste nytt fra styreverden rett i innboksen én gang i måneden.

Abonner på nyhetsbrev

Sett deg godt inn i saken

En klage forteller kun den ene siden av historien. Det kan i noen tilfeller være utfordrende å se hvor problemet faktisk ligger. Ta derfor gjerne en prat med begge parter for å få et bedre overblikk av saken.

Noen ganger klager flere naboer på samme person. Det gjør kanskje saken mer opplagt, men det er likevel lurt å innhente mest mulig opplysninger slik at du får et godt bilde av omstendighetene.

Vær objektiv

Er du selv berørt av naboen det blir klagd på, bør du overlate saken til andre styrekollegaer. Dere kan også hente inn juridisk hjelp for å ivareta en god og objektiv saksgang.

Be om å få alt skriftlig

Hvis konflikten krever juridisk behandling, er skriftlig dokumentasjon helt sentralt. Har du fått klagen muntlig, bør du alltid be om å få den skriftlig i tillegg. Hvordan spiller ingen rolle. Både e-post, brev, sms og andre kanaler fungerer fint, så lenge det er datert og kan hentes fram ved behov.

Du må gjerne oppfordre den som klager til å dokumentere problemet. Dreier klagen seg om høy musikk, kan du for eksempel be klageren om å notere ned tidspunkt.

Send en skriftlig advarsel

Mener dere klagen er berettiget, er neste trinn å sende en skriftlig advarsel til personen det gjelder. Noen synes dette virker hardt, og vil heller ta en prat ansikt til ansikt. Her er det imidlertid viktig å være ryddig og sørge for at alt dere gjør i saken blir dokumentert.

I advarselen må dere forklare hvorfor personen blir klagd på, og være tydelig på hva han/hun må endre. I alvorlige saker bør advarselen også si noe om hvilke konsekvenser det kan få hvis personen ikke retter seg etter klagen.

Det er ikke lett for styret å vite om dere har grunnlag for å gi et salgspålegg eller be om tvangsfravikelse (utkastelse). Vi anbefaler derfor at dere henter inn juridisk bistand, slik at advarselen blir korrekt med alle nødvendige henvisninger og tidsfrister.

En bonus ved å bruke advokathjelp allerede på dette tidspunktet, er at selve advarselen også kan sendes av advokaten. Mange styrer har opplevd at dette kan ha mer effekt enn hvis de selv sender ut advarslene.

Dialog kan være løsningen

Hvis beboeren nekter å rette seg etter advarselen, finnes det flere veier videre. Hva som er riktig i deres sak, avhenger problemet og hvor alvorlig det er. For noen kan et dialogmøte, hvor en forsøker å finne en løsning alle kan leve med, være et godt neste trinn. I mer alvorlige saker kan det for eksempel bli nødvendig å starte en rettslig prosess for å få beboeren ut. Igjen oppfordrer vi deg til å søke juridisk assistanse for å få råd og støtte på veien videre.

Rettsprosesser tar tid

Ser det ut som den eneste løsningen er å få beboeren ut, må det sendes et salgspålegg til beboer og/eller en begjæring om tvangsfravikelse (utkastelse) til tingretten. Nå er det viktig at dere har bygd opp dokumentasjon og sendt en korrekt advarsel, som nevnt i råd 3 og 4, ellers risikerer dere å måtte gjøre dette på ny.

Når en sak om tvangsfravikelse blir sendt til tingretten, må dere regne med at det går flere uker, og i noen tilfeller måneder, før den blir avgjort. En prosess med salgspålegg og eventuelt påfølgende tvangssalgsprosess tar enda lenger tid, da boligeieren i tillegg får tre til seks måneders frist på å gjennomføre salget selv.

Forsikringen dekker gjerne mer enn du tror

Rettsprosesser er kostbare, men de fleste borettslag og sameier kan få dekket en del av utgiftene til dette gjennom forsikring. Vær imidlertid oppmerksom på at advokatutgifter ikke nødvendigvis blir dekket fra dag én. I Bate hjelper vi deg med å undersøke hva forsikringen dekker. Ofte dekker den mer enn styret selv er klar over.

Dommen faller – hva skjer nå?

Hvis dere har fått en kjennelse om tvangsfravikelse, går saken videre til namsmannen, som skal gjennomføre utkastelsen. Både styret og beboeren det gjelder vil bli varslet om tidspunktet i forkant. Også her du må du regne med at det kan litt tid fra dommen er falt til selve utkastelsen blir gjennomført.

På dagen for utkastelsen møter en representant fra styret eller en av våre advokater opp sammen med namsmannen. Namsmannen tar om nødvendig med seg uniformert politi, og det blir montert ny lås i boligen. Etter dette har beboeren fire ukers frist til å hente ut tingene sine, om han/hun ikke allerede har flyttet alt ut.

Som ved andre rettslige avgjørelser, har beboeren mulighet for å anke avgjørelsen til lagmannsretten. Dette stopper imidlertid ikke nødvendigvis en pågående utkastelsesprosess eller tvangssalg før det eventuelt foreligger en ny avgjørelse i saken.

Advokaten fra Bate

• Bate startet fra årsskiftet 2020/-21 opp egen advokatvirksomhet for å kunne bistå styrekunder med juridiske utfordringer og rettslige prosesser
• Bates advokater har spisskompetanse på saksområder som er spesielt aktuelle for eierseksjonssameier og borettslag
• Så langt har Advokaten fra Bate hatt oppdrag for over 100 ulike boligselskapskunder

Les mer om Bates advokattjenester

Ønsker dere tilbud på forretningsførsel?

Se hva som inngår i Bates forretningsføreravtale. Og kontakt oss gjerne! Vi gir tilbud uten forpliktelser.

Synnøve Rønnestad, salgsansvarlig Sør-Rogaland og Agder
synnove.ronnestad@bate.no / 97 65 21 85

Halfdan Krohn-Brekke, salgsansvarlig Nord-Rogaland
halfdan.krohn.brekke@bate.no / 92 24 60 49