Skyline med Bate-hus
Foto: tookapic/Pixabay

Disse vedtektsfellene vil du unngå

Vedtektene styrer driften i borettslaget/sameiet, og bør være i tråd med gjeldende lovverk. Gode vedtekter er et bra verktøy for både styret og andels- og seksjonseierne. Feil eller mangler kan føre til kostbare konflikter.

Tekst: Cecilie Birkeland
Publisert: 4.11.2021

Vedtekter for borettslag og sameier

Om det er noe advokatene i Bate er opptatt av om dagen, så er det vedtekter. Alt for mange ganger har de sett at motstridende ordlyd, utdaterte formuleringer og kreative løsninger blir grobunn for konflikt. Vi har tatt en prat med advokat Malén Stølen og advokatfullmektig Anette Gausland for å høre deres råd om hvilke vedtektsfeller borettslag og sameier bør prøve å unngå. 

Motstridende ordlyd

– I noen av sakene vi har jobbet med, er det motstridende ordlyd i vedtektene. Vi har blant annet jobbet med et borettslag hvor det én plass i vedtektene stod at andelseierne skulle bekoste utskiftning av røropplegg knyttet til egen andel, mens det en annen plass stod at borettslaget skulle ta kosten – uten forbehold, forteller Anette Gausland. 

I et slikt tilfelle, hvor du både får ja og nei til dekking av kostnader, er det ikke lett å vite hva som gjelder. Styret valgte å ikke gjøre en konflikt utav situasjonen, og dekket kostnadene over fellesutgiftene. Men det var en dyr løsning, og ikke bærekraftig over tid, forteller hun. 

– Lovverket er klar på at andelseiere skal dekke kostnader knyttet til sin enhet, mens borettslaget skal dekke fellesrør. Borettslaget kan imidlertid fravike dette utgangspunktet i vedtektene, men da må det gjøres på en måte som gjør det tydelig for styret og andelseierne hva som gjelder, legger hun til.

Samtykke fra alle

– Ett av sameiene vi jobber med, hadde lagt inn i vedtektene at de ikke kunne endres uten samtykke fra samtlige eiere. Her ble det ganske raskt veldig vanskelig å få justert vedtektene i tråd med nye behov, forteller Gausland. 

Voldgift i vedtektene

Malén Stølen understreker viktigheten av å ha egne, tilpassede vedtekter for borettslaget/sameiet. Advokaten har sett flere eksempler på vedtektsbestemmelser er kopiert fra andre selskap, uten at en helt har skjønt konsekvensene. 

– Noen har for eksempel lagt inn i vedtektene sine at konflikter skal løses ved voldgift. Det vil i praksis si at en regulerer seg ut av rettsvesenet i Norge. For å løse en tvist, må de sette ned en voldgiftsdomstol i privat regi og leie inn en dommer som kan kjøre saken for dem, sier hun.

Voldgift er gjerne hensiktsmessig for firma med kommersielle interesser, som ønsker rask behandling utenfor offentligheten. For et boligselskap blir det derimot en meget kostbar løsning.

– Fordi dette er en såpass kostbar løsning, blir terskelen for å løse konflikter meget høy. Uten denne bestemmelsen, hadde de i stedet hatt mulighet til å ta mindre krangler om parkeringsplasser eller lignende til forliksrådet – og fått en løsning som ikke kostet skjorta, påpeker Stølen.  

Utøves i praksis

I noen tilfeller er det ikke nødvendigvis selve vedtektene som er feil, men at borettslaget eller sameiet opptrer i strid med hva de selv har bestemt. 

– Dette har vi blant annet sett i forhold til fordeling av kostnader for felles goder. I vedtektene står det gjerne at de skal fordeles etter brøk, men så har boligselskapet i stedet fakturert dette som en enhetskost. Da er det gjerne noen som betaler mer enn de skulle, og som kan kreve tilbakebetaling, sier Gausland. 

Satt ut av spill

Advokatene anbefaler alle som har et styreansvar å sørge for at vedtektene er oppdatert og kvalitetssikret juridisk.  

– Det handler ikke bare om å luke ut store feil som de vi har nevnt her, men også sørge for at vedtektene stemmer overens med gjeldende lover og bestemmelser. Noen ganger kommer det nemlig lovendringer som setter formuleringene i vedtektene ut av spill. Da er det viktig at vedtektene blir endret, slik at styret og boligeierne kan stole på at de gjelder, sier Malén Stølen, og legger til: 

– I 2021 har det vært flere endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven, blant annet knyttet til lading av elbil og bruk av digital kommunikasjon. Det er derfor lurt å få tatt en titt på vedtektene nå. 

Kampanjetilbud på oppdatering av vedtekter
Kampanjetilbud fra advokaten:

Vi oppdater vedtektene i tråd med lovendringer i 2021 - kun 2 500 kr

Tilbudet gjelder ut året.

Les mer