Spør advokaten
Noen ganger oppstår det problemer og dilemmaer i boligselskapet. I denne spalten gir Bates jurist Kristine Edvardsen råd om hvordan dere best kan håndtere saken.
Styrets spørsmål:
Brannalarmen i en leilighet sto og ulte i flere timer uten at beboeren var hjemme. Det var ingen tegn til brann, men naboene ble plaget av lyden. Kan styret låse seg inn for å skru av alarmen i et slikt tilfelle?
Advokatens svar:
Som hovedregel kan ikke styret låse seg inn i en bolig uten samtykke fra eier eller beboer.
Boligen er privat, og både borettslagsloven § 5-17 tredje ledd og eierseksjonsloven § 33 andre ledd slår fast at styret bare har rett til å skaffe seg adgang dersom det er nødvendig for tilsyn eller vedlikehold av deler av boligen som boligselskapet har ansvaret for – og da etter varsel, ikke på eget initiativ.
Unntaket er når det foreligger akutt fare for liv, helse eller eiendom, for eksempel ved røykutvikling, vannlekkasje eller gasslekkasje. Bare når en situasjon vurderes som en nødsituasjon, kan styret gå inn uten forhåndsvarsel eller samtykke.
I eksempelet fra spørsmålsstiller virker det som om situasjonen ble vurdert som en falsk alarm, og at problemet først og fremst var at lyden av alarmen skapte ubehag. Dette kan ikke regnes som en nødsituasjon. Da må styret forsøke å kontakte beboeren, eller eventuelt varsle brannvesen eller politi dersom man er usikker på situasjonen.
Hvis naboer frykter at noe har skjedd med en person som ikke gir lyd fra seg, bør styret kontakte politi eller nødetater, som har myndighet til å ta seg inn ved mistanke om sykdom eller skade.
Tidligere besvarte spørsmål
Styrets spørsmål:
Styret har fått klage fra en beboer som reagerer på justeringen av felleskostnadene fra nyttår. Finnes det en grense for hvor mye felleskostnadene kan økes?
Advokatens svar:
Det finnes ingen øvre, fastsatt grense i loven for hvor mye styret kan øke felleskostnadene med.
Styret kan beslutte en økning i felleskostnadene, når dette er nødvendig for å sikre forsvarlig drift og forvaltning av borettslaget eller sameiet.
Så lenge det gjelder nødvendige kostnader – til f.eks. nødvendig vedlikehold – kan styret øke fellesutgiftene til det beløpet som er påkrevet (med alminnelig flertall i et styrevedtak).
Økning i felleskostnadene kan være et sensitivt tema – men vedlikehold og oppgraderinger er nødvendige for å ta vare på verdiene i eiendommen. Kostnadsnivået vil derfor kunne variere over tid.
Dersom styret viser hvordan midlene faktisk bidrar til å sikre og forbedre boligmassen, blir det enklere å skape tillit og forståelse blant beboerne. Det er derfor et godt tips å holde beboerne godt informerte gjennom hele prosessen.
Styret spørsmål:
Styret i sameiet mitt har sendt ut krav om ekstraordinær sameiekapital på 100 000 kroner fra alle eierne i sameiet for å dekke kostnader til vedlikehold av bygget. Kan de bare gjøre det?
Advokatens svar:
Styret har ansvar for å ivareta forsvarlig drift og vedlikehold av sameiets bygningsmasse, jf. eierseksjonsloven § 33. Dersom det er behov for større vedlikehold, og det ikke er tilstrekkelige midler i sameiets økonomi, vil man gjerne vurdere at det er behov for å kreve inn tilleggskapital – altså en engangsinnbetaling fra eierne.
Så lenge det er fattet et gyldig vedtak som skaper en felleskostnad, så kan styret beslutte at det skal kreves inn tilleggskapital for å finansiere tiltaket.
Man må derfor huske at det er ulike regler for hvem som kan bestemme ulike typer tiltak i et eierseksjonssameie:
- Styret kan blant annet beslutte tiltak som gjelder nødvendig vedlikehold eller utskiftning, for eksempel av tak, fasade, drenering eller rørsystemer.
- Styret kan derimot ikke beslutte endringer av bebyggelsen eller tomten som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold. Da må beslutningen tas av årsmøte med 2/3-flertall (jf. eierseksjonsloven § 49).
Oppsummert kan styret altså kreve inn tilleggskapital for å finansiere tiltak som er vedtatt på gyldig vis og som medfører felleskostnader. Kostnadene fordeles etter sameiebrøken, med mindre annet er vedtatt i vedtektene (jf. eierseksjonsloven § 29).
Å ta opp lån er et alternativ til direkte innkreving, og brukes ofte i sameier. Men det dekker ikke alltid hele kostnaden, og i mange tilfeller må man kombinere lån med innbetaling fra eierne.
Merk! Det ovenstående gjelder for eierseksjonssameier. Det er ikke anledning til å innkreve tilleggskapital på samme måte i borettslag.
Styrets spørsmål:
I vårt borettslag med rekkehus er det flere beboere som ønsker å bytte ytterdør eller vinduer på egen hånd. Dette er egentlig borettslagets ansvar. Kan de få lov?
Advokatens svar:
Ja – men bare dersom styret gir skriftlig tillatelse, og visse vilkår er oppfylt.
Både i borettslag og sameier regnes ytterdører og vinduer som en del av bygningens fellesinstallasjon. Det betyr at beboere ikke kan gjøre endringer på egen hånd, selv om døren eller vinduet er en del av deres egen bolig. Når det gjelder borettslag så følger dette av borettslagsloven § 5-12, jf. § 5-17.
Styret kan likevel gi beboere tillatelse til å skifte ut vinduer eller dører, men da bør følgende forutsetninger være oppfylt:
- Det må brukes samme type, farge og kvalitet som eksisterende løsning.
- Krev dokumentasjon på fagmessig utførelse og hvem som er ansvarlig.
- Gjør det klart hvem som har ansvar ved senere vedlikehold eller feil, f. eks ved en senere reklamasjon.
Styret bør i slike situasjoner fatte et skriftlig vedtak eller utarbeide retningslinjer, slik at like tilfeller behandles likt, og det skapes forutsigbarhet for øvrige beboere.
Oppsummert:
Styret kan tillate at enkeltbeboere bytter vinduer eller ytterdør – men kun dersom utskiftningen skjer til lik løsning som i dag, og på klare vilkår. Ved avvik må saken behandles i generalforsamling.
Spørsmål:
I vårt borettslag har vi sykkelparkering i kjelleren. Må styret ha flertall i generalforsamling for å sette opp et nytt sykkelskur utendørs?
Advokatens svar:
Oppføring av sykkelskur regnes som et nytt tiltak på borettslagets fellesareal og omfattes derfor av reglene i borettslagsloven § 8-9. Et slikt tiltak krever som hovedregel samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall.
Dersom sykkelskuret har beskjeden størrelse, harmonerer med byggets uttrykk og dekker et åpenbart behov for trygg og organisert sykkelparkering, kan det argumenteres for at tiltaket ligger innenfor vanlig forvaltning, og dermed også styrets beslutningsmyndighet.
Om styret er i tvil, eller det er grunn til å tro at tiltaket er omstridt i borettslaget, anbefales det at styret presenterer forslaget for generalforsamlingen og får et vedtak for tiltaket. På den måten sikrer man både en ryddig prosess og legitimitet for tiltaket.
Spørsmål:
Hvem har ansvaret for vedlikehold/erstatning av nøkkel til postkasse – borettslaget eller andelseier? Postkassene står samlet på fellesområdet utenfor hovedinngang.
Advokatens svar:
Boligeieren har normalt ansvar for vedlikehold, tap og erstatning av nøkkel til egen postkasse – selv om postkassene står plassert på fellesområdet.
Postkassene er som hovedregel felles infrastruktur (med mindre annet er definert i vedtektene deres), og styret skal sørge for at postkassene er funksjonsdyktige. Den enkelte andelseier disponerer samtidig sin egen låsbare postkasse, og man kan derfor anse nøkkelen som en del av beboerens private bruksgjenstand.
Dersom alle postkassene har samme låssystem, kan og bør styret imidlertid lage et eget nøkkelbestillingsskjema som må fylles ut for å få ny nøkkel til postkassen. Dersom den enkelte andelseier selv har skiftet lås på postkassen, må vedkommende ordne med ny lås og nøkkel selv.
Spørsmål:
Flere beboere er skeptiske til å lade elsykkelbatterier og elsparkesykler i egen bolig, men mangler alternativer. Hva er styrets ansvar, og hvordan bør brannfaren håndteres?
Advokatens svar:
Styret har et overordnet ansvar for brannsikkerheten, og bør vurdere tiltak for å tilrettelegge for trygg lading dersom man ser at det er et behov for det. Forskrift om brannforebygging § 11 pålegger brukere av bygget å sørge for at unødig risiko for brann reduseres. I første omgang er det den enkelte beboer som må sørge for at lading av elsykkelbatterier og elsykler skjer på så trygg måte som mulig.
Dersom det er mange som bruker elsykler og elsparkesykler i boligselskapet, kan styret vurdere om det bør gjøres tiltak for å få på plass felles godkjente ladepunkter med jordfeilvern, temperaturovervåking og automatisk frakobling. I noen tilfeller kan det også være aktuelt å vurdere om boligselskapet skal få et brannsikret laderom.
Styret bør i alle tilfeller gjøre en innsats for å informere om trygg lading hjemme; som å unngå lading om natten, ikke lade i gangen (rømningsvei) og plassere batterier/elsparkesykler på brannsikre underlag. Se gjerne Ladevettreglene til Brannvernforeningen og DSB (Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap).
Spørsmål:
Kan styret i sameiet behandle saker på årsmøtet, selv om de er meldt inn av beboere etter fristens utløp?
Advokatens svar:
Styret kan velge å utvide sakslisten med saker som blir meldt inn etter at meldefristen er utløpt, så lenge det fortsatt er tid til å få sendt ut innkallingen innen fristen.
Likevel er fristen satt for en grunn. I loven er denne omtalt som en «siste frist», jf. eierseksjonsloven § 41. Så lenge beboerne er velinformert om muligheten for å melde saker, og i tillegg har hatt rimelig med tid på seg til å gjøre dette, har styret rett til å unnlate å legge saken frem for årsmøtet.
Styret kan alternativt overlate avgjørelsen til årsmøtet ved å legge saken frem for årsmøtet og informere om at saken ble meldt inn etter at fristen for å melde saker gikk ut. Årsmøtet kan da ta stilling til om forslagsstiller likevel skal få saken sin behandlet.
Styret bør bruke litt skjønn når det mottar saker etter at meldefristen har gått ut, og vurdere eksempelvis sakens omfang og tidshensynet med tanke på innkallingen. I noen tilfeller vil jeg anbefale styret at saken tas med, selv om den er kommet inn like etter fristen.
Styrets spørsmål:
En beboer fikk nylig lekkasjeskader på gulvet sitt da varmtvannsberederen i boligen hans lakk. Borettslaget er jo forsikret, men hvem skal betale egenandelen her? Varmtvannbereden hans var 20 år gammel.
Advokatens svar:
Vedlikeholdsansvaret for varmtvannsberederen ligger etter loven hos boligeier. Dette gjelder både for borettslag og eierseksjonssameier.
Formuleringen Bate benytter i vedtektene som utarbeides for boligselskap lyder:
Dersom skade skyldes manglende vedlikehold eller annen uaktsomhet fra andelseier eller andre som bor i boligen, og skaden dekkes av borettslagets forsikring, har andelseier plikt til å refundere borettslagets egenandel. Det samme gjelder dersom borettslagets forsikring dekker utbedring av skade knyttet til det andelseier har ansvaret for å vedlikeholde.
Ved lekkasjeskader fra beredere er det altså vanlig praksis at borettslaget kan viderefakturere egenandelen til boligeier. Dette ville også vært tilfelle hvis varmtvannsberederen hadde vært 5 år og lekkasjen er helt uforutsett og uforskyldt – nettopp fordi berederen er boligeiers ansvar.
Men husk å sjekke vedtektene deres, og se at ikke vedlikeholdsansvaret for varmtvannsberedere er regulert på en annen måte enn etter lovens oppbygning.
Styrets spørsmål:
Styret har fått melding av en beboer som skal oppgradere kjøkkenet sitt, og derfor ønsker å bytte ut kjøkkenviften sin. Er det fritt fram for beboeren til å gjøre dette?
Advokatens svar:
Når en beboer ønsker å bytte ut kjøkkenviften, bør styret vurdere om dette kan påvirke felles ventilasjonssystemet. Hvis viften er koblet til et slikt system, kan endringen forstyrre luftflyten, øke støy eller skape tekniske problemer for andre boenheter.
Styret bør derfor:
- Avklare om ventilasjonssystemet er felles og dermed om utskiftingen kan påvirke fellesskapet.
- Kreve at ny vifte er kompatibel med ventilasjonssystemet for å unngå problemer.
- Sikre fagmessig utførelse ved å anbefale at arbeidet utføres av en kvalifisert fagperson.
Dersom ventilasjonssystemet gjør det nødvendig å bruke en spesiell viftetype eller lignende, kan styret vurdere å utarbeide egne retningslinjer for slike tilfeller, spesielt dersom dette er et tema som skaper spørsmål eller utfordringer jevnlig.
Dersom ventilasjonen er individuell og ikke påvirker andre, trenger styret normalt ikke involvere seg. Likevel er det lurt å be beboeren melde fra til styret før arbeidet starter, slik at eventuelle usikkerheter kan avklares på forhånd. Det er styret som normalt er ansvarlig for ventilasjonen.
Styrets spørsmål:
En beboer i sameiet vårt har hengt opp blinkende julelys og dekorasjoner på balkongen sin. To naboer har klaget til styret på bakgrunn av at lysene skinner inn i stua og soverommet deres. Kan styret kreve at hen toner ned julebelysningen?
Advokatens svar:
Her kommer det ned til en vurdering av om lysene er til sjenanse for andre. I dette tilfellet er det mye som tyder på det, og dere bør derfor kontakte beboeren og be hen vise hensyn.
For å unngå framtidige konflikter rundt dette temaet, anbefaler vi at dere prøver å få lagt inn egne regler for julebelysning i ordensreglene. Dere kan for eksempel ha regler for hva slags belysning som er tillatt, og i hvilket tidsrom det er tillatt å ha lysene på.
I sameier må endringer i ordensreglene vedtas av årsmøtet. Lag derfor en sak til neste årsmøte hvor dere foreslår reglene dere vil ha inn. Dersom et flertall av de frammøtte stemmer for saken, er det nye reglene vedtatt. Da blir det enklere for deg og dine styrekollegaer å håndheve bruk av julelys i framtiden.
Styrets spørsmål:
Er det tillatt for en andelseier å leie ut sin parkeringsplass til en annen som ikke bor i borettslaget?
Advokatens svar:
Dette avhenger av vedtektene til borettslaget. I henhold til borettslagsloven § 5-11 har andelseiere rett til å bruke boligen og tilhørende parkeringsplass til det den er ment for, men vedtektene kan sette begrensninger for utleie. Mange borettslag har regler som forbyr utleie til personer utenfor borettslaget, eller betinger muligheten til utleie ved at man må ha samtykke fra styret. Styret kan også innføre slike regler av hensyn til sikkerhet og kontroll. Det anbefales derfor å sjekke borettslagets vedtekter for nærmere avklaring.
Hvis vedtektene ikke sier noe spesifikt om dette, så antas det at en andelseier kan leie ut sin parkeringsplass til en person som ikke er tilknyttet borettslaget. Det forutsetter imidlertid at man eksklusivt disponerer en bestemt parkeringsplass.
Styrets spørsmål:
Finnes det regler for å flagge fra balkongene i borettslaget? Tenker for eksempel på fotball-, pride- eller politiske flagg – ikke på det norske flagget.
Advokatens svar:
Det finnes ingen egne lover som sier noe om å flagge fra balkonger i borettslag, men borettslagets vedtekter og husordensregler kan ha regler som begrenser hva man kan henge opp, inkludert flagg. Det er derfor lurt å sjekke disse reglene først, men i utgangspunktet står beboerne fritt til å flagge for det de ønsker.
Noen flagg kan oppfattes som provoserende eller støtende, og i slike tilfeller kan styret vurdere om flaggbruken forstyrrer ro og orden eller skaper uenighet blant beboerne.
Styrets spørsmål:
Må budsjettet vedtas av årsmøtet/generalforsamlingen?
Advokatens svar:
Nei, budsjettet må ikke godkjennes av årsmøtet/generalforsamlingen. Tvert imot er det praktisk at budsjettet vedtas av styret. For eksempel er det styrets ansvar å planlegge og gjennomføre nødvendige vedlikeholdstiltak, og styret må sørge for at felleskostnadene dekker dette.
I noen boligselskap står det i vedtektene at budsjettet skal vedtas av årsmøtet/generalforsamling, men det er ikke lenger vanlig.
Styrets spørsmål:
Kan beboere sette opp innsynsskjerming på balkongene sine helt uten videre?
Advokatens svar:
Er innsynsskjermingen festet på en måte som krever inngrep i byggets struktur (for eksempel boring i betong eller mur), vil det nesten alltid kreve godkjenning. Dette gjelder også hvis festemåten kan påvirke balkongens sikkerhet eller byggets utseende.
Midlertidige løsninger som lett kan fjernes uten å etterlate merker, for eksempel skjerming som festes med klemmer eller som står på balkonggulvet uten fast montering, kan i noen tilfeller tillates uten søknad. Men også her kan borettslagets regler variere.
Sjekk om vedtektene eller husordensregler sier noe spesifikt om innsynsskjerming eller hva man kan sette opp på balkonger. Hvis ikke, kan det være lurt av styret å innføre et punkt om dette i vedtektene/ordensreglene, slik at det er lett for beboerne å se hvilke regler som gjelder. Dersom innsynsskjermingen er til plage eller sjenanse for andre beboere, kan styret gi et pålegg om at skjermingen må fjernes.
PS! I sameier må innføring og endringer av ordensregler som hovedregel vedtas på årsmøtet. I borettslag har imidlertid styret mandat til å vedta vanlige ordensregler selv. Vedtektsendringer må behandles av årsmøtet/generalforsamlingen i både borettslag og sameier.
Styrets spørsmål:
Et av styremedlemmene har gjort mye mer arbeid enn forventet, inkludert vaktmesteroppgaver etter at vi sa opp den gamle avtalen. Kan vi gi ekstra honorar til denne personen?
Advokatens svar:
Hvert år godkjenner årsmøtet et styrehonorar som skal fordeles på styret. Styret kan ikke utbetale mer enn denne summen – selv om styret eller dets medlemmer har gjort mer en forventet.
Dere kan alternativt gjøre om på den interne fordelingen av honoraret, hvis det er enighet om dette i styret. Som regel vil årsmøtet vedta en samlet utbetaling i honorar til styret, og la styremedlemmene selv avgjøre den interne fordelingen.
Mener dere at styret fortjener mer i honorar, kan dere fremme dette som et forslag på årsmøtet.
NB! Vi har sett tilfeller der et styremedlem oppretter et enkeltmannsforetak, og fakturerer boligselskapet for arbeid. Et styreverv i et boligselskap er alltid personlig, og styrehonorar er lønnsinntekt. Styrehonoraret skal derfor ikke utbetales til et selskap, og man kan dermed heller ikke komme seg rundt at honorar skal godkjennes på årsmøtet ved at det faktureres på denne måten. Har dere spørsmål om dette kan dere ta kontakt med din rådgiver i Bate.
Styrets spørsmål:
Borettslaget har en Facebook-gruppe hvor styret og beboere deler nyheter. En av beboerne publiserer til stadighet lite konstruktiv kritikk av styret – og enkelte ganger uthenging av navngitte styremedlemmer – i kommentarfeltet. Hva kan vi gjøre med dette?
Advokatens svar:
Som styremedlem må man tåle en del i form av henvendelser fra andelseierne i borettslaget. Styret skal imidlertid ikke måtte tåle uthengning og sjikane, som her beskrevet.
I dette tilfellet ville jeg tatt direkte kontakt med andelseier, og forklart at oppførselen ikke er akseptabel. Samtidig ville jeg advart om at vedkommende ville bli utestengt fra Facebook-gruppen dersom det skjedde igjen. Det er ingen beboere som har et ubetinget krav om å få være med i en slik gruppe.
Fremsettes det trusler mot styremedlemmer, det være seg i kommentarfelt og ellers, er det noe som bør anmeldes.
Styrets spørsmål:
Vår felles sykkelparkering trenger en opprydning. Vi mistenker at flere sykler har blitt satt igjen av beboere som har flyttet. Kan vi kaste disse?
Advokatens svar:
Dette spørsmålet kommer opp fra tid til annen, og er like relevant i situasjoner hvor styret skal rydde i annen felles bod. Det er problematisk når eiere flytter og etterlater eiendeler de ikke lenger vil ha i felles oppbevaringsrom, og lar disse stå og ta opp plass.
Eierne bør varsles tydelig om oppryddingen i god tid i forkant. I varselet bør det opplyses om at sykler (eller ting) som ikke skal kastes bør merkes av eier innen en gitt dato. Vær sikre på at alle får med seg varselet ved å informere eierne på flere måter (f.eks. digitalt og oppslag i oppgang/garasje/heis, informasjon på årsmøtet). Fristen bør være romslig, slik at personer som er midlertidig fraværende f.eks. på ferie også får anledning til å merke sine sykler.
Det er opp til styret å vurdere hva dere vil gjøre med ting som ikke blir gjort krav på. Et tips kan være å sette det synlig og tilgjengelig for andre eiere i en kort periode, før det eventuelt kastes eller leveres til et gjenbrukssenter. Styret bør også ta en vurdering på de syklene som ingen gjør krav på. Er dette verdifulle sykler, bør dere gjøre en ekstra innsats for å se om de kan tilhøre noen.
Styrets spørsmål:
Beboer klager over at naboens sigarettrøyk siver inn i datterens soverom på kveldene. Hen røyker på balkongen sin i etasjen under, og om sommeren gjør varmen at vinduet til datteren må være åpent. Hvordan kan vi håndtere denne klagen?
Advokatens svar:
Beboeren har eksklusiv bruksrett til balkongen sin. Så lenge hen bruker balkongen til det som kan defineres som normal bruk – noe man kan argumentere for at røyking er – så kan styret i utgangspunktet ikke komme med noen generelt forbud mot dette.
På generelt grunnlag er lukt fra naboene noe man må ta høyde for når man har valgt å bosette seg i blokk. Det går imidlertid en grense dersom røykingen er til alvorlig plage og sjenanse for naboene, og det overgår det man med rimelighet må kunne forvente. Dette er en skjønnsmessig vurdering, men generelt vil terskelen for at styret skal kunne begrense adgangen til å røyke på terrassen være høy.
Styrets spørsmål:
I flere år har styret vårt utelukkende bestått av menn. Nå etterlyser flere beboere bedre kjønnsbalanse. Vi har også fått med oss at det kommer nye regler om kjønnskvotering i styrer, men er usikre på om disse vil gjelde for styret i borettslaget vårt. Kan vi, og eventuelt skal vi kjønnskvotere i styret?
Advokatens svar:
Nei, det finnes ingen regler eller lover for kjønnssammensetning i borettslag/sameier. Det kan derfor ikke stilles krav til at det skal kvoteres inn kvinner eller menn i styret.
Det er trolig heller ikke adgang til å vedtektsfeste at styret skal bestå av en viss andel av hvert kjønn, da dette vil være en begrensning av generalforsamlingens myndighet til å velge hvem som skal sitte i styret. Det er et prinsipp at borettslaget og generalforsamlingen skal stå mest mulig fritt til å velge sitt styre.
De nye reglene som kommer om krav til kjønnsbalanse i styrer, vil ikke omfatte boligselskap. Disse reglene vil gjelde for selskaper som overstiger nærmere gitte grenser for inntekter og antall ansatte. Likestillingsloven på sin side har regler for kjønnsrepresentasjon i styrer, råd, utvalg med mer, men boligselskap faller ikke inn under denne loven. Den gjelder nemlig kun når et offentlig organ (statlige, kommunale og fylkeskommunale) oppnevner styrene.
Hvis dere ønsker å sikre bedre kjønnsbalanse i fremtiden, anbefaler jeg at valgkomitéen har fokus på å rekruttere flere kvinner til styrevalget.
Spørsmål:
En av beboerne bruker parkeringsplassen sin som oppbevaringsplass for bildekk, verktøy og diverse. Vi i styret får mye klager på dette – hvordan kan vi håndtere saken?
Svar:
I utgangspunktet er det kun tillatt å bruke arealet til det som er det opprinnelige formålet. Det betyr at parkeringsplasser skal benyttes til parkering, altså oppbevaring av en bil. I tillegg er det antatt at beboer kan oppbevare ett sett med dekk på parkeringsplassen – dersom plassen er stor nok til at den rommer både bilen og dekkene.
I deres tilfelle tyder det på at bruken av parkeringsplassen går ut over dette. Her anbefaler jeg at styret i første omgang sender en skriftlig henvendelse til beboeren, hvor dere redegjør for hva slags bruk av parkeringsplassen som er tillatt, og ber hen ta en opprydning på plassen.
Det kan være lurt av styret å få på plass et parkeringsreglement for borettslaget/sameiet. Da er det lett for beboerne å få oversikt over hva som er tillatt å oppbevare på parkeringsplassen.
Dersom dere har parkeringsplasser som er spesielt egnet for oppbevaring, for eksempel fordi alle disponerer egen plass innendørs og disse plassene er svært romslige, kan dere da også ta aktivt stilling til om det skal være lov å oppbevare andre ting enn bil/bildekk på disse.
Spørsmål:
Vi mistenker at flere beboere ikke kildesorterer, og styret ønsker derfor å montere kamera ved kildesorteringsstasjonen i boligselskapet – kan vi det?
Advokatens svar:
Kildesorteringsstasjonen er en del av boligselskapets fellesareal. For at styret skal kunne montere kameraovervåkning på boligselskapets fellesområder, må to krav innfris:
- Kameraovervåkningen må ivareta personvernreglene
- Det må fattes vedtak om slik overvåkning med 2/3-delers flertall i årsmøtet/generalforsamlingen.
I dette konkrete tilfellet vil kameraovervåkning ikke være tillatt, som følge av personvernreglene. For at overvåkning skal være i tråd med personvernreglene må det kunne defineres et klart formål med overvåkningen, overvåkningen må være nødvendig for å oppnå formålet, samt at interessen i å kameraovervåke må veie tyngre enn personvernet til de som overvåkes.
I dette tilfellet vil overvåkning ikke oppfylle kravet om legitimt formål, da behovet for å avdekke hvem som ikke kildesorterer ikke vil være tungtveiende nok til å kunne overvåke beboere.
Noe som kunne innfridd kravet om legitimt formål er eksempelvis dersom boligselskapet har opplevd problemer med tyveri eller hærverk i garasjeanlegget, og det kunne etableres kameraovervåkning som var egnet til å fange opp slike fremtidige hendelser her.
Spørsmål:
Styret i borettslaget har fått en henvendelse fra en beboer som spør om å få betalingsutsettelse på felleskostnadene. Kan styret innvilge dette?
Advokatens svar:
I mange tilfeller bruker styret et selskap for å kreve inn felleskostnader. De boligselskapene som er kunder hos Bate, bruker Klare Finans AS til dette. Da er det Klare Finans som må kontaktes vedrørende innbetalinger og spørsmålet om eventuelle betalingsutsettelser. Styret har da delegert kompetansen til å ta beslutninger som gjelder innkrevingen, og Klare Finans sørger for at dette skjer på en betryggende måte.
I praksis vil det nok kun være aktuelt med helt korte betalingsutsettelser, dersom du for eksempel først får inn midler til å dekke felleskostnadene noen dager etter fristen. Styret, eller det selskapet styret bruker til å innkreve felleskostnadene, vil kunne akseptere at betalingen er noe forsinket, og unngå å sette i gang inndrivning av felleskostnadene i en gitt periode frem til betaling er ment å skje.
Styret har et ansvar for å sørge for at betalingen av felleskostnader skjer som den skal. Dersom en andelseier ikke betaler sine felleskostnader, kan det innebære en risiko for tap for borettslaget og de øvrige andelseierne. Styret bør derfor ikke inngå noen særavtaler med enkelte andelseiere om betalingsutsettelse for felleskostnadene over flere måneder. I ytterste fall kan styret da bli ansvarlig for et eventuelt tap.
Spørsmål:
Utenfor hovedinngangen til blokken i sameiet vårt ligger det ofte ikke-fastmonterte nøkkelbokser med kode. Mistenker at det er i forbindelse med Airbnb-utleie. Finnes det regler mot å legge ut slike bokser?
Advokatens svar:
Området utenfor inngangspartiet i en blokk er sameiets fellesareal, som styret i sameiet forvalter. Eierseksjonsloven § 25 regulerer seksjonseiers rett til å benytte sameiets fellesarealer:
(…) Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
Umonterte nøkkelbokser ved blokkens inngangsdør vil ikke falle innunder hva fellesarealene er beregnet til. Seksjonseier har dermed ikke noen rett til å kunne oppbevare nøkkelbokser her.
Det finnes imidlertid heller ikke noen regel i eierseksjonsloven som direkte forbyr seksjonseiere å legge en nøkkelboks fritt utenfor hovedinngangen til en boligblokk med felles inngangsdør. Dersom styret får informasjon om at noen av seksjonseierne oppbevarer nøkkelbokser utenfor hovedinngangen vil styret kunne forby denne praksisen og si at beboere må finne andre måter å dele nøkler på. Styret kan se på det som et problem fra et sikkerhetsperspektiv, og det kan også ha en negativ effekt på fasadeinntrykket.
En løsning for å fastsette regler for bruk av nøkkelbokser, vil være å få dette regulert i vedtektene. Da kreves det imidlertid 2/3 flertall på årsmøtet.
Spørsmål:
Jeg bor i den ene av blokkene i borettslaget, og la plutselig merke til at naboen i tredje etasje hadde montert et boblebad på terrassen sin.
Kan han gjøre dette uten å få godkjenning fra styret?
Advokatens svar:
I utgangspunktet har andelseierne rett til å bruke terrassene til det de vanligvis er brukt til. Dette innebærer blant annet at terrassene kan innredes etter andelseiers ønske, så lenge man holder seg innenfor det som kan anses som normalt. Et boblebad ligger i ytterkanten for hva som er alminnelig bruk av en terrasse, og det er derfor ikke opplagt at beboere vil ha mulighet til å sette opp en slik.
Noen borettslag har nedfelt i vedtektene eller ordensreglene sine at det ikke er tillatt med boblebad på terrassene. I en del tilfeller er det inntatt at andelseier som ønsker å sette opp innretninger som boblebad må søke styret om forutgående godkjenning.
Dersom det må gjøre bygningsmessige endringer for å etablere boblebadet, for eksempel ved etablering av vanntilførsel og avløp, fastmontering av boblebadet eller forsterking av underlaget, vil man alltid måtte søke styret om tillatelse.
Det vil også spille en rolle hvorvidt etablering av boblebad kan utgjøre en risiko som følge av den konkrete plasseringen.Et boblebad fylt med vann er tungt, og kan utgjøre en risiko for bæreevnen til terrassen. Hvor dette kan være tilfellet, vil det ikke være lovlig å sette opp et boblebad uten at styret har godkjent det på forhånd. Styret bør også vurdere om det er en særlig risiko ved lekkasje – har naboen en rutine for å tømme ut vannet? Ved lekkasjer kan andelseier risikere erstatningsansvar både overfor borettslaget og andre beboere.
Borettslagsloven sierat ens opptreden ikke skal være til ulempe for de øvrige beboerne. Dersom det eksempelvis er snakk om et boblebad som lager hyppig og sjenerende lyd for naboene, kan man bli pålagt å fjerne denne. Det samme gjelder dersom bruken av boblebadet er sjenerende for andre beboere.Dette er en skjønnsmessig vurdering.
Oppsummert må hver sak vurderes etter skjønn, men de overnevnte faktorene skal gi deg en pekepinn på om naboen din har operert innenfor regelverket.
Spørsmål:
Vi har de siste årene opplevd at mange beboere ikke stiller på dugnad. Kan styret gi en form for bot til beboere som ikke møter opp på dugnad?
Advokatens svar:
Nei, styret har ikke lov til å bøtelegge beboere som ikke møter opp på dugnad.
I vedtektene/ordensreglene kan det hende at det står beskrevet at dugnad er pliktig, men dette betyr likevel ikke at beboere som ikke møter opp kan pålegges straff. Dugnad er frivillig, ulønnet arbeid for fellesskapets formål.
Mitt råd for økt deltagelse på dugnad vil være å planlegge godt, samt tenke gulrot fremfor pisk. Anbefaler dere å ta en titt på denne saken, hvor vi gir våre beste dugnadstips.
Spørsmål:
Kan styret i sameiet behandle saker på årsmøtet, selv om de er meldt inn av beboere etter fristens utløp?
Advokatens svar:
Styret kan velge å utvide sakslisten med saker som blir meldt inn etter at meldefristen er utløpt, så lenge det fortsatt er tid til å få sendt ut innkallingen innen fristen.
Likevel er fristen satt for en grunn. I loven er denne omtalt som en «siste frist», jf. eierseksjonsloven § 41. Så lenge beboerne er velinformert om muligheten for å melde saker, og i tillegg har hatt rimelig med tid på seg til å gjøre dette, har styret rett til å unnlate å legge saken frem for årsmøtet.
Styret kan alternativt overlate avgjørelsen til årsmøtet ved å legge saken frem for årsmøtet og informere om at saken ble meldt inn etter at fristen for å melde saker gikk ut. Årsmøtet kan da ta stilling til om forslagsstiller likevel skal få saken sin behandlet.
Styret bør bruke litt skjønn når det mottar saker etter at meldefristen har gått ut, og vurdere eksempelvisl sakens omfang og tidshensynet med tanke på innkallingen. I noen tilfeller vil jeg anbefale styret at saken tas med, selv om den er kommet inn like etter fristen.
En av beboerne i borettslaget vårt har sendt inn klage om en bjeffete hund. Hunden er stille etter 23.00, men bjeffer ofte og over lengre perioder på dag-/og kveldstid. Hvordan skal vi i styret behandle denne klagen?
Svar:
Generelt anbefaler jeg alle styrer om å be beboere med dyr fylle ut dette skjemaet. Da forplikter dyreeier seg til å følge generelle retningslinjer for dyrehold i boligselskap, og det gjør jobben deres i slike klagesaker lettere å behandle.
Når det gjelder klagesaken: Be beboer om å sende klagen skriftlig, dersom hen ikke har gjort det. Hvis det kun er snakk om én klage, og situasjonen ikke har vedvart over lengre tid, kan det i første omgang være tilstrekkelig at et styremedlem tar kontakt med den påklagede beboer for å forklare situasjonen. Informer om klagen, hør vedkommende sin side, og foreslå gjerne tiltak som kan gjøres for å forbedre situasjonen – for eksempel et dresseringskurs.
Gi også informasjon om hva som er ytterste konsekvens dersom bjeffe-problemet vedvarer. I dette tilfellet vil det være at beboer blir tvunget til å kvitte seg med dyret, eller selge boligen sin. Oppsummert: ta tak i saken tidlig.
Dersom klagene vedvarer, og dere har funnet ut at problemet faktisk er til ulempe for beboerne, bør styret sende en skriftlig advarsel til dyreeier. Selv om hunden er stille etter 23.00, så kan nemlig overdreven støy fra husdyr være i strid med §5-11 i borettslagsloven; (..) Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar.
Har beboeren fylt ut skjemaet om dyrehold nevnt innledningsvis, kan dere også vise til dette som grunnlag for innsendelse av advarselen.
Dersom problemet ikke blir bukt med etter advarselen er sendt, må styret vurdere om situasjonen er så uholdbar at dere kan pålegge beboer om å kvitte seg med hunden. I ytterste konsekvens kan styret bruke §5-22 Salgspålegg frå laget: Dersom ein andelseigar trass i åtvaring misheld pliktene sine vesentleg, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen.
Reglene er tilsvarende i eierseksjonsloven § 25 annet ledd og § 38.
Jeg har vært med i styret i borettslaget mitt i fire år, og hvert år har en av andelseierne meldt inn nøyaktig de samme sakene til generalforsamlingen. Ingen av sakene hans har noen gang fått medhold. Må vi virkelig fortsette å ta sakene med – år etter år – når han ikke gjør noen endringer?
Svar:
Det enkle svaret på det er; ja, alt må med. Andelseierne har krav på å få med sine innmeldte saker, og det er ingen begrensning for hvor ofte en sak kan behandles. Men, opplever dere at sakene er veldig korte, og for eksempel mangler argumentasjon eller forslag til vedtak, kan dere be personen som har meldt dem inn om å legge til mer informasjon i saken.
Det er ikke uvanlig at andelseiere melder inn saker som styret selv kunne behandlet. Det kan for eksempel være noen som ønsker hyppigere trappevask, eller at det skal ryddes opp ved sykkelparkeringen. Hvis dette er tilfellet hos dere, oppfordrer jeg dere til å foreslå at styret behandler saken i førstkommende styremøte, og gir en direkte tilbakemelding til andelseier. Hvis forslagsstilleren aksepterer det, kan dere be han om å trekke saken.
Noen ganger skjer det at innmeldte saker ligner mer på kritikk enn en faktisk sak. Her er det viktig å skille. Hvis saken dere har fått inn inneholder personangrep eller hets, kan styret melde tilbake at det ikke hører hjemme i en generalforsamling.
Publisert: 24.10.22
Etter at informasjonsplikten til boligselgere ble skjerpet ved årsskiftet, har flere beboere som skal selge kontaktet oss i styret for å få informasjon om borettslaget. Dette blir det en del arbeid av for oss. Er vi forpliktet til å hjelpe beboerne med slik informasjon?
Svar:
Det er ingenting i lovverket som forplikter dere til å svare, men boligselgerne må jo hente informasjonen et sted. Uten deres hjelp, vil få være i stand til å svare på spørsmål om for eksempel renovasjonsarbeid som er utført i borettslaget. Jeg vil derfor anbefale at dere setter sammen nødvendig informasjon, og gjør dette tilgjengelig for alle. Da slipper dere å gjøre jobben på ny for hver gang, og det blir lett for alle som er interessert å få innsikt i tidligere utført arbeid. Lag gjerne en rutine for å holde informasjonen oppdatert, så blir det ikke så mye arbeid om gangen.
Publisert: 24.09.22
Digitale låser med koder og/eller fingeravtrykkleser blir stadig mer populært. Men kan beboere i borettslag eller sameier fritt skifte ut låsen på ytterdørene sine?
Svar:
Svaret er enkelt: Ja, det kan de.
Vi forstår derimot at mange styremedlemmer blir usikre på dette. Borettslaget eller sameiet bestemmer tross alt hva slags ytterdører det skal være i boligene, og har utskiftningsansvaret for disse. Da tenker mange at låsen hører med. Kanskje har dere også et hovednøkkelsystem som gjør det praktisk å komme inn i leilighetene i forbindelse med befaringer og vedlikeholdsoppdrag. Likevel, ingen av disse hensynene gir dere grunn til å nekte beboerne å installere egne låser.
En liten påminnelse til slutt; husk at selv om dere har et hovednøkkelsystem, må dere alltid ha samtykke fra eierne for å gå inn i boligene.
Styret har fått klage fra en beboer som plages av røyk når naboen griller. Balkongene i borettslaget ligger ganske tett, og personen bruker kullgrill. Grillen fyres opp med én gang sola titter frem, så det er et gjentakende problem. Hva er reglene for grilling på balkongen?
Svar:
Det er ikke egne bestemmelser om grilling i boliglovene, men det finnes en generell regel som sier at man ikke skal bruke boligen eller fellesarealene på en måte som er til unødvendig ulempe eller skade for andre beboere.
Det kan være en god idé å ta inn noen regler om grilling i ordensreglene. Dere må gjerne oppfordre beboerne til å tenke over hvor de plasserer grillen i forhold til vindretning med tanke på naboer, og hvilken type grill som er tillatt å bruke. Da vet alle hvilke hensyn de må ta, og dere unngår konflikter.
Personen du nevner bruker kullgrill – bruk av kullgrill på balkong er brannfarlig, og bør ikke tillates. De fleste borettslag og sameier tillater imidlertid bruk av elektrisk grill eller gassgrill. Brannfarlig grilling, for eksempel med mye flammer og varme nær vegg, eller stekeos og røyk som går rett inn på naboen soverom, må unngås.
Noen borettslag og sameier forbyr all grilling fordi det er verneverdig bebyggelse, eller andre områder som er spesielt utsatt for ulempe eller skade av grilling.
Dersom dere har fellesarealer ute, kan dere sette opp en felles grillplass der. Da har dere kontroll på grillforholdene, og alt ligger godt til rette for en hyggelig grillfest på dugnaden!
Publisert: 25.06.22
Vi har akkurat hatt generalforsamling i borettslaget vårt. Nå har tre eiere ønske om å bygge levegg på terrassene sine til sommeren. Det må avklares i generalforsamling. Hvordan gjør vi det? Må de vente helt til neste år?
Svar:
Noen ganger kommer det opp saker i etterkant av generalforsamlingen, som denne med utbygging av terrasser. Da kan styret kalle inn til en ekstraordinær generalforsamling. Eierne kan også kreve at styret kaller inn til ekstraordinær generalforsamling. Hvis andelseierne skal fremsette et krav må antall andelseiere utgjøre minst ti prosent av stemmene i borettslaget, og det må være minst to av dem som går sammen om kravet.
For at en sak skal kunne behandles i generalforsamlingen må den være med i innkallingen. På den ordinære generalforsamlingen er det noen saker som alltid kan behandles, selv om de ikke er nevnt i innkallingen, som behandling av årsregnskapet og valg av styremedlemmer som er på valg. Hvis eiere har andre saker enn de som står i innkallingen, er det ikke mulig å ta de opp i selve generalforsamlingen - men de kan behandles i en ekstraordinær generalforsamling i etterkant.
Den ordinære generalforsamlingen skal holdes innen utgangen av juni, med mindre vedtektene gir kortere frist. Og både denne og ekstraordinær generalforsamling kan foregå digitalt. Forskjellen er blant annet at ekstraordinær generalforsamling kan innkalles på kortere varsel. Så kort som tre dager faktisk - men da må det være en god grunn til det.
Publisert: 09.04.22
I borettslaget vårt har vi et tilfluktsrom i kjelleren. Rommet er fylt opp av gamle møbler og annet skrot som gjør det umulig å oppholde seg der. Flere beboere spør oss nå om ikke styret bør sørge for at rommet står klar til bruk i tilfelle nødssituasjon. Hva er egentlig reglene for bruk av tilfluktsrom?
Svar:
Et tilfluktsrom kan i fredstid brukes til det formålet styret og borettslaget ønsker. Noen tilfluktsrom brukes som lager, men det er også eksempler på at tilfluktsrom brukes som parkeringsplass eller møterom.
Det er altså ikke noe i veien for at tilfluktsrommet brukes som lager, men det må kunne ryddes og brukes som tilfluktsrom innen 72 timer.
Det er også en del krav til tilfluktsrommet, som blant annet skal gjøre det mulig å oppholde seg der i seks timer i strekk. Dette stiller igjen krav til blant annet ventilasjon, strømforsyning, vann og avløp. Vær oppmerksom på at det også skal være satt opp skilt i bygning som viser hvor tilfluktsrommet er, slik at det er lett å finne frem til det. Styret er i tillegg ansvarlig for vedlikehold av rommet.
Det finnes både private og offentlig tilfluktsrom. Offentlige tilfluktsrom er ofte større enn private, og du finner kart over disse på hjemmesidene til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap.
Jeg sitter i styret i et sameie. I styremøtet sist hadde vi en sak om en mann med funksjonshemming som ønsker å tilrettelegge deler av fellesområdet. Mannen har oppgitt diagnosen sin, og det forventes at helsen hans vil bli verre og verre. Nå har vi personopplysninger om mannen knyttet til saken. Hvilke ansvar har vi som sitter i styret for håndtering av personopplysninger? Må vi anonymisere mannen i styreprotokollen?
Svar:
Det er vanlig at et styre behandler personopplysninger. Personopplysninger er alle opplysninger som kan knyttes til en person. For eksempel navn, telefonnummer, adresse, eller mer sensitive opplysninger som helsetilstand.
Styret bør derfor alltid vurdere om det er nødvendig å lagre personopplysninger knyttet til saker. Et generelt råd er å være forsiktig med å ta for mange personopplysninger med i en protokoll. Det er likevel ikke noen plikt om at man må anonymisere personen i styreprotokollen.
Dere bør for eksempel ikke skrive inn fulle telefonlister med oversikt over hvem som bor i de ulike leilighetene, eller lister med hvem som har deltatt på dugnader og ikke. Dersom dere behandler en sensitiv sak i styret, må dere også være oppmerksomme på taushetsplikten dere har som styremedlemmer.
Det er viktig å lagre personopplysninger i et system som behandler dataen på en trygg måte, for eksempel i Styreportalen. Ikke bruk Facebook-grupper, og unngå å lagre dokumenter lokalt på pc-en din. Mappedelingssystemer som Dropbox bør også unngås.
Årsmøteprotokollen er offentlig og åpen for alle, men det samme gjelder ikke for styreprotokollen. Det betyr at dersom en eier spør om å få se styreprotokollen, og det står personopplysninger i denne, så kan styret si nei til innsyn. Hvis dere ønsker å gi innsyn i en styreprotokoll med personopplysninger, kan dere sensurere de delene av protokollen som inneholder personopplysninger.
Jeg bor i et sameie hvor vi skal ha digitalt årsmøte. Jeg og flere av naboene mine ønsker å møtes fysisk. Vi har spurt styret om vi kan møtes fysisk i år, men styreleder har sagt nei til det. Kan vi klage på dette?
I fjor kom det lovendringer som gjør det mulig for styret å velge om årsmøtet skal være digitalt eller fysisk. I år er det derfor mulig å ha digitale årsmøter og generalforsamlinger. Som seksjonseiere kan dere likevel kreve at årsmøte blir et fysisk møte.
Siden dere allerede har spurt styreleder, men fått avslag, kan dere fremsette et krav om å endre møteform. For å fremsette kravet må det være minst to seksjonseiere som går sammen, og antall eiere må utgjøre minst 10 % av totalt antall eiere i sameiet. Hvis det for eksempel er 100 seksjonseiere totalt, betyr det at minst 10 av disse må gå sammen om å kreve fysisk møte. Dere kan kreve at møtet blir fysisk fremfor digitalt, men ikke omvendt.
Når styret får et krav som dette, skal de vurdere om det er et stort nok antall eiere som har gått sammen om kravet. Hvis det er tilfellet, må møteformen endres.
Styret kan sette frist for å komme med krav om å endre møteform. Det er lite gunstig om et slikt krav kommer dagen før årsmøtet, for eksempel. For å unngå at eventuelle krav kommer dagen før, bør styret sette fristen slik at de får flere dager på seg til å omorganisere møtet. Men fristen kan ikke begynne å løpe før seksjonseierne har fått informasjon om hvilke saker som skal behandles på årsmøtet.
Det har flyttet inn en ny dame i sameiet vårt som sier hun har behov for HC-parkering. Vi har ikke hatt noen med dette behovet før, og plassen som er merket som HC-parkering disponeres av en annen person. Hvis vi må tildele denne plassen til damen som har flyttet inn får vi en ekstra utfordring: Personen som disponerer den i dag har nemlig investert i ladeboks for elbil. Hvem skal eventuelt ta kostnaden med å flytte den?
Svar:
Eierseksjonsloven pålegger styret å sørge for at beboere som er bevegelseshemmede får benytte seg av HC-plass. Styret bør imidlertid be om å få framlagt bevis på at behovet er reelt. Personer med forflytningshemming som gir behov for tilrettelagt parkering får utstedt parkeringskort fra kommunen.
Så lenge behovet er til stede, har styret plikt til å pålegge personen som disponerer plassen i dag å bytte. Personen som må bytte, har imidlertid krav på å få en parkeringsplass av samme kvalitet. Det innebærer at vedkommende som har etablert ladeboks har krav på å få en parkeringsplass med ladeboks. Det er hun som skal overta plassen som er ansvarlig for dette, og må sørge for at ladeboksen blir flyttet eller ta kostnaden med å få etablert et nytt ladepunkt.
I borettslaget vårt skal vi straks i gang med et stort rehabiliteringsprosjekt. Vi har flere lavblokker, og skal skifte isolasjon og kledning på samtlige. I tillegg skal vi utbedre balkonger og bygge nye terrasseplattinger. I en av lavblokkene har andelseierne i førsteetasje på eget initiativ utvidet terrasseplattingene. Når vi nå skal skifte disse ut, krever de å få tilbakeført terrassene slik de står i dag. Kan de kreve det?
Svar:
Svaret på spørsmålet ditt avhenger av hvordan andelseierne gikk fram før de utvidet terrassene. Alle bygningsmessige endringer skal nemlig godkjennes av generalforsamlingen i borettslaget. I noen tilfeller kan også styret gi godkjenning, men da skal det først være gjort et prinsippvedtak i generalforsamlingen som gir styret denne myndigheten.
Vær oppmerksom på at en del bygningsmessige endringer også må godkjennes av kommunen. Det er andelseiernes ansvar å dokumentere at alle godkjenninger er innhentet. Klarer de ikke å dokumentere at de har hatt nødvendig godkjenning for etablering av terrassen, er svaret enkelt: Da skal styret sørge for at terrassene blir tilbakeført til sin opprinnelige størrelse i forbindelse med rehabiliteringen.
Andelseiere som tar seg til rette på fellesareal, er en de vanligste problemstillingene vi møter på hos borettslag og sameier. Utgangspunktet er at alt en andelseier velger å etablere på fellesarealet, skjer på egen risiko.
Jeg er ny i styret og har fått en vanskelig sak i fanget. Det har nemlig vært vannlekkasje på badet i en av leilighetene i blokka vår. Det har skadet både leiligheten skaden oppstod i, og leiligheten under. Nærmere undersøkelser har vist at lekkasjen kommer fra et rør på badet, hvor manglende vedlikehold har forårsaket brudd. Dette er jo innenfor beboerens egne vegger, men når det kommer til rør er jeg usikker – hvem er erstatningspliktig for skadene på leiligheten under – borettslaget vårt eller beboeren som ikke har sørget for å holde røret åpent?
Svar:
Erstatningsansvaret henger sammen med hvem som har forsømt sin vedlikeholdsplikt. Neste spørsmål blir da: Hvem var ansvarlig for å vedlikeholde røret?
Hvis det ødelagte røret er en del av borettslagets felles røropplegg (hovedledning) for vann og avløp, eller går gjennom bærende konstruksjoner i bygget, ligger ansvaret hos styret. Hvis det derimot dreier seg om røropplegget knyttet til bruksenheten, er det som hovedregel andelseieren selv som er ansvarlig for å holde røret åpent. Er dette tilfelle, er andelseieren erstatningspliktig for skadene som følge av lekkasjen. Dette gjelder med mindre borettslaget har fastsatt en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret i vedtektene.
Loven er tydelig på andelseiere og seksjonseieres ansvar for å forebygge lekkasjer. Eierne må selv vedlikeholde våtrommets gulvbelegg/fliser, varmekabler og membran, rense sluker og holde avløpsrørene åpne fram til hovedledningen.
Jeg har sviktende helse og kommer meg ikke lenger like lett rundt som før. Ved inngangen til leilighetsbygget mitt er det en trapp som er veldig utfordrende. Jeg har begynt å bruke rullator, og sliter med å komme meg opp og ned til døra. Det ville vært til stor hjelp om styret kunne installert en liten rampe opp til døra for meg og andre som har behov for det. Jeg har pratet litt med styrelederen, men hun virker lite villig til å gjøre noe med saken. Hvilke rettigheter har jeg?
Svar:
Hvis du søker styret om å få installert rampe, må styret godkjenne søknaden din med mindre det finnes en saklig grunn til å nekte – for eksempel at rampen kommer i veien for rømningsveier. Som boligeier er du imidlertid selv ansvarlig for å gjennomføre tiltaket og dekke kostnadene ved det. Skulle du senere flytte fra boligen, har du også plikt til å fjerne rampen. Vi anbefaler derfor at du forhører deg med kommunen om eventuelle støtteordninger.
Selv om styret i utgangspunktet skal godkjenne søknaden din, kan styret legge noen føringer til grunn for tiltaket - for eksempel at rampen skal harmonere med bygget, hvis det er mulig. Hvis det gjør det dyrere å sette den opp, skal borettslaget eller sameiet ditt dekke merkostnadene.
Du nevner at flere kan ha behov for rampen. Hvis behovet er stort, bør styret vurdere om boligselskapet skal dekke noen av kostnadene. Det er likevel opp til styret å avgjøre om behovet er stort nok til at fellesskapets midler skal brukes.
I borettslaget vårt har vi flere ganger opplevd at beboere har tatt seg til rette og satt opp trampoliner på fellesarealene. Det har vi slått hardt ned på, for vi ønsker ikke å sitte med ansvaret dersom barn skader seg. Likevel får vi stadig spørsmål og ønsker om trampoliner til barna. Det er tydelig at mange mener vi er for rigide, men hva kunne konsekvensene blitt dersom vi åpnet opp for trampoliner og noe skjedde?
Svar:
Trampoliner er noe vi får mye spørsmål om, og et område som kan være ganske komplekst. Men la meg ta dere gjennom de store linjene, så blir det kanskje litt enklere for dere å finne veien videre.
Det er ikke tillatt å sette opp verken trampoliner eller andre installasjoner på fellesareal uten samtykke fra styret. Hvis dere velger å gi tillatelse til at en beboer kan sette opp trampoline, bør dere samtidig sette noen vilkår for å ivareta sikkerhet og hensynet til de øvrige beboerne.
Så lenge trampolinen i seg selv er sikret og i god stand, vil ikke nødvendigvis styret eller personen som har satt den opp bli holdt ansvarlig dersom et barn likevel skulle skade seg. Er den derimot dårlig sikret eller vedlikeholdt, stiller saken seg annerledes.
Velger dere å tillate trampolinebruk framover – enten ved at styret selv setter opp trampoliner eller at dere tillater beboere å gjøre det – anbefaler vi at dere tar inn regler om trampolinebruk i ordensreglementet. Her bør dere få inn at personen(e) som setter opp trampolinen må sørge for at den er sikker og godt vedlikeholdt. Trampolinen skal ikke bare være sikker for de som bruker den, men også for omgivelsene rundt. Den må være trygt forankret slik at den ikke flyr av gårde og blir til fare for andre ved dårlig vær. I tillegg er det lurt å lage regler for når trampolinen(e) kan brukes, slik at ikke andre beboere blir brydd med mye støy.
Noen spør oss også om de skal lage regler for selve hoppingen på trampolinen som settes opp av en andelseier. Her råder vi dere til å bruke sunn fornuft. Dere må gjerne synliggjøre risikoen som er forbundet med trampolinehopping, men det vil ikke få avgjørende betydning for styrets ansvar.
Jeg bor et sted som mange reiser til om sommeren, og tenkte jeg skulle spe på inntektene ved å leie ut leiligheten min mens jeg selv er på ferie. Jeg har allerede lagt den ut på Airbnb og gjort avtaler med flere gjester, men styrelederen i borettslaget mitt har oppdaget annonsen og gitt streng beskjed om at jeg ikke får lov å leie ut til turister. Kan styret virkelig nekte meg dette?
Svar:
Korttidsutleie, altså leieopphold under 30 døgn, er tydelig regulert i borettslagsloven. Som andelseier har du anledning til å leie eller låne ut leiligheten din i inntil 30 døgn i året. Så lenge du holder deg innenfor 30 døgn, kan ikke styret nekte deg dette.
Du må imidlertid være oppmerksom på at det kan være et krav i vedtektene til borettslaget at styret skal varsles om at leiligheten skal benyttes av andre. Sett deg derfor nøye inn i vedtektene og lag en god rutine for varsling dersom du bestemmer deg for å leie ut til flere.
En del av dem som tilbyr overnatting på Airbnb leier kun ut et rom i boligen, mens de selv bor der. Hvis det er et alternativ for deg, trenger du ikke å forholde deg til begrensningen på 30 dager, da dette kun gjelder utleie av hele leiligheten.
Til slutt vil jeg bare minne om at du som utleier er ansvarlig for at leietakerne dine følger ordensreglene og tar hensyn til naboene. Det kan være vanskelig å ivareta hvis du selv reiser vekk, så allier deg gjerne med bekjente som kan følge med, og sørg for at regler og forventninger blir tydelig kommunisert til gjestene dine.
Tilleggsinfo:
Vår innsender bor i et borettslag, men problemstillingen er like aktuell for boligeiere i sameier. Her er det greit å vite at taket på utleie er en del høyere. Eierseksjonsloven åpner for korttidsutleie i inntil 90 døgn i året, men grensen kan være fastsatt til mellom 60 og 120 døgn i sameiets vedtekter. Sameier som består av fritidsboliger, er unntatt og har ingen begrensninger på korttidsutleie.
Styret har nettopp tatt opp et større lån for å utføre nødvendig vedlikehold i borettslaget. Lånet skal finansiere en større renoveringsjobb, hvor vi blant annet skal skifte ut kledning og male to terrasseblokker. En av beboerne har reagert kraftig på låneopptaket og mener det burde blitt behandlet i generalforsamlingen. Har han rett i det?
Svar:
Nei, styret har myndighet til å ta opp lån og trenger ikke et eget vedtak i generalforsamlingen for det. I dette tilfellet, hvor dere skal bruke pengene på vedlikehold og vanlig forvaltning, har dere alt på det tørre.
Skulle dere imidlertid gjennomført et tiltak som faller utenfor «vanlig forvaltning», for eksempel bygget ut balkongene, stiller saken seg litt annerledes. Da måtte dere hatt et vedtak fra generalforsamlingen for å sette i gang, og bankene vil ofte også etterspørre dokumentasjon på dette.
Økning i felleskostnader, som gjerne blir konsekvensen når man tar opp nye lån, er alltid et sensitivt tema. Vårt beste råd er å informere eierne så godt dere kan underveis. Alle boligselskap må gjennomføre vedlikeholdsarbeid, og ingen eiere kan forvente at felleskostnadene vil holde seg konstant. Ved å synliggjøre hva pengene går til, vil det imidlertid bli lettere å skape forståelse for styrets beslutning.
I borettslaget vårt har vi felles sprinkleranlegg, men individuelle brannvarslere. Stemmer det at styret er ansvarlig for selve sprinkleranlegget, mens beboerne selv må sørge for at brannvarslerne fungerer?
Svar:
I borettslag og sameier er styret i utgangspunktet ansvarlig for brannsikkerhetstiltak som dette. Når det er snakk om et felles anlegg, som for eksempel sprinkleranlegg, kan dette også være det som i praksis er mest hensiktsmessig. I andre tilfeller kan det være mer hensiktsmessig at beboerne tar sin del av ansvaret for vedlikeholdet, som for eksempel å skifte batteri i røykvarslere eller å vende på brannslokkingsapparat. Men, for at ansvaret skal legges over på andelseierne må det spesifiseres i vedtektene. Som kjent må alle vedtektsendringer vedtas av generalforsamlingen, så her har dere en sak å legge fram til neste gang.
Publisert: 27.03.21
I borettslaget vårt har vi 30 boenheter som har én fast parkeringsplasshver i et felles garasjeanlegg. En av andelseierne har ikke bil. Nå har han leid ut parkeringsplassen sin i noen måneder til en som verken bor her eller eier andel i borettslaget. Kan han gjøre det, eller kan styret nekte ham å leie den ut?
Svar:
Når parkeringen er på et fellesområde, er det styret som forvalter parkeringsplassene. Dette står dere med andre ord fritt til å regulere selv. Om dere ikke har det allerede, anbefaler vi sterkt at dere lager et parkeringsreglement som del av ordensreglene. Her kan dere legge inn et punkt om at styret må godkjenne utleie av parkeringsplasser. Dette er også vanlig praksis hos mange borettslag.
Siden dere er et borettslag, står styret fritt til å endre ordensreglene. Hadde dere vært et sameie, måtte endringene blitt vedtatt av årsmøtet.
Publisert: 27.02.21
I sameiet vårt har vi rekkehus med royalimpregnert kledning. Nå har det vært mye skriveri i media om at royalimpregnert kledning ikke er brannsikkert. Det har gjort mange utrygge, og vi lurer på om vi kan få utbyggeren til å skifte ut kledningen. Hvilke muligheter har vi?
Svar:
Etter det nylig ble gjort en test av brannegenskapene til royalimpregnert kledning, er brannklassifiseringen til denne type kledning for øyeblikket nedjustert. Det betyr at den ikke lenger er godkjent som kledning på boliger.
Det er allerede satt i gang nye undersøkelser som vil gi bedre føringer for hva dere og andre boligeiere bør gjøre videre, men det er usikkert når vi får endelig svar på hva som vil skje med denne typen kledning.
Vi anbefaler dere å sende inn en reklamasjon på kledningen så raskt som mulig. Selv om den generelle reklamasjonsfristen er på fem år, og boligene deres kanskje er eldre enn det, kan det være gitt egne garantier på materialene som er brukt.
Når det kommer til reklamasjoner, er det viktig å vite at alle krav må fremmes «innen rimelig tid» fra dere ble kjent med mangelen. For å være på den sikre siden bør dere derfor sende inn reklamasjonen med én gang, framfor å vente og se hva resultatene av de nye undersøkelsene blir.
Reklamasjonen skal dere sende til utbyggeren av boligene eller entreprenøren dere har brukt, med mindre dere selv har handlet inn materialene. Da kan dere sende det direkte til forhandleren. Dere trenger ikke å bruke et spesifikt skjema, det holder å sende en e-post. Men, det er viktig at det kommer tydelig fram i meldingen at det dreier seg om reklamasjon. Skriv gjerne litt om hva slags type kledning dere har på boligene, når arbeidet ble gjort, hvor mange boliger det omfatter og annen informasjon dere mener er aktuelt. Det viktigste er at det kommer tydelig fram at dere ønsker å reklamere – og hva dere ønsker å reklamere på.
Er dere usikre på hvordan dere skal gå fram, er dere alltid velkommen til å ta kontakt med oss i Bate.
Publisert: 30.01.21
Vi har bestemt oss for å installere kollektiv brannvarsling, men en av beboerne nekter styret adgang til leiligheten sin. Hva kan vi gjøre?
Svar:
Utgangspunktet i loven er at seksjons- eller andelseieren har enerett til boligen sin, og at sameiet/borettslaget er avhengig av samtykke for å få tilgang. I tilfeller som dette, hvor det som skal utføres knytter seg til felles installasjoner, er imidlertid beboeren pliktet å gi tilgang til sameiet/borettslaget. Det gjelder også hvis styret må inn i boligene for å kunne utføre sitt vedlikeholdsansvar.
Hvis beboeren stadig nekter tilgang, kan dere begjære midlertidig forføyning. Den skal behandles av tingretten, og blir vanligvis behandlet ganske kjapt. Dere får da en rettslig kjennelse på at dere kan ta dere inn i leiligheten, og får hjelp av namsmannen til å gjennomføre det.
På generell basis anbefaler vi alltid å varsle beboerne i god tid før det er nødvendig å gå inn i boligene, og ikke minst forklare hvorfor det er nødvendig. Det kan også være lurt å legge inn i sameiets/borettslagets vedtekter at styret skal kunne gå inn i boligene for å utføre nødvendige inspeksjoner ut over det som knytter seg til felles installasjoner, som ellers kan være vanskelig å gjøre hvis noen nekter adgang.
PS! Bate har nå engasjert en egen advokat for å bistå boligselskapene våre med rettslige prosesser. Ta gjerne kontakt hvis dere ønsker mer informasjon om dette.
Publisert: 28.11.20
Vi har hatt en lekkasje som startet på taket og rant ned i to leiligheter under. Årsaken er fastslått å være en feilkonstruksjon kombinert med manglende utvendig vedlikehold. Hvem har ansvaret her? Skal beboerne selv dekke kostnadene for utbedring av sine leiligheter?
Svar:
Årsaken til skaden betyr alt i saker som dette. I dette tilfellet, hvor skaden oppstår på fellesareal og skyldes forhold som er utenfor de to beboernes ansvar, er sameiet/borettslaget ansvarlig for å dekke kostnadene. Beboer har imidlertid en tapsbegrensningsplikt, og må gjøre det som er mulig for å begrense skadeomfanget.
Hadde skaden derimot oppstått i en leilighet på grunn av forhold som beboeren selv var ansvarlig for, ville ansvaret hvilt på beboeren.
Det er viktig at dere setter dere inn i hva forsikringen deres dekker. Noen ganger dekker sameiets/borettslagets bygningsforsikring også skader forårsaket av beboere. Da kan dere bruke forsikringen, men kreve at beboeren erstatter egenandelen.
Publisert: 31.10.20
En av beboerne i borettslaget vårt har kjøpt seg elbil og forlanger at vi i styret legger til rette for at han skal få lade bilen. Hva må vi gjøre i denne saken?
Svar:
Siden dere er et borettslag, og ikke et sameie, plikter ikke styret å tilrettelegge for lading av elbil enda. Men, vær oppmerksom på at regjeringen har foreslått en endring i borettslagsloven som vil gi andelseiere en lovfestet rett til å lade hjemme. Dette er en rettighet seksjonseiere i sameier har hatt gjennom eierseksjonsloven allerede siden 2018. Vi forventer at lovendringen vil bli vedtatt i nær framtid. Vi anbefaler derfor at styret legger til rette for elbillading også i borettslag.
Når og hvis lovendringen blir vedtatt, vil den gi andelseiere med fast parkeringsplass rett til å sette opp ladepunkt på egen parkeringsplass, eller på annen egnet plass som styret anviser. For andelseiere som har rett til å parkere på borettslagets eiendom, men som ikke disponerer en fast plass, må styret tilrettelegge for felles ladestasjon.
Styret skal etterkomme krav om elbillading med mindre det foreligger en saklig grunn for å nekte – eller kostnadene overstiger en halv G (50 675,50 kr i 2020) per boligeier. Saklig grunn kan være at det ikke finnes en egnet plass i borettslaget, eller at det er dokumentert at elbilladingen vil føre til økt brannfare.
I lovendringsforslaget er det også foreslått hvordan kostnadene skal fordeles: En eventuell oppgradering av strømnettet og infrastrukturen fram til ladepunktet dekkes av fellesskapet, mens selve ladeboksen og strømforbruket dekkes av andelseieren.
Når det kommer til tilrettelegging for elbil har styret beslutningsrett. Det er altså ikke nødvendig å behandle saken i generalforsamling.
Hva som er den beste løsningen for dere, avhenger av hvordan parkeringen er organisert i deres borettslag. Styret må også vurdere behovet i dag og framover: Forventer dere at flere vil ha behov for å lade med tiden? I artikkelen Elbil-lading i borettslag og sameier: Dette må dere tenke på gir vi råd om hvordan dere kan gå fram for å få på plass en god ladeløsning.
Publisert: 26.09.20
Vi i styret har fått klage fra naboen til en beboer som spiller høy musikk til langt utpå nettene. Naboen har bedt ham skru ned musikken, og vist til ordensreglene som sier det skal være ro i borettslaget mellom klokka 23 og 06. Likevel gjentar det seg – gang på gang. Hva skal vi gjøre?
Svar:
Start med å vurdere klagen. Har naboen klagd muntlig, ville jeg også bedt han/hun om å sende inn en skriftlig klage. Da har dere dokumentasjonen i orden dersom saken senere skulle lede til en rettslig prosess. Vurder så om klagen gir et dekkende bilde av forholdet – eller om dere trenger mer informasjon. Det bør gå tydelig fram hva klagen gjelder og hvem den omhandler.
I neste trinn må dere forsøke å gjøre en objektiv undersøkelse for å få fram begge sider av saken. Snakk med beboeren som har fått klagen mot seg, og gjør han kjent med innholdet. Forsøk å opptre mest mulig upartisk.
Når dere har fått et godt bilde av saken, må dere vurdere om dette i det hele tatt er en sak for styret – eller et forhold som må løses mellom to naboer. Dette kan noen ganger være vanskelig, men her kan vi i Bate gi dere veiledning.
Kommer dere fram til at styret må involvere seg, er det flere virkemidler å bruke. I noen tilfeller fungerer det godt å kalle inn til et dialogmøte, hvor dere megler mellom partene. Det er også mulig å få hjelp fra konfliktrådet i kommunen. Hvis saken ikke egner seg for mekling, eller mekling ikke fører fram, kan styret sende beboeren et formelt varsel med pålegg om å innrette seg etter ordensreglene. Fører ikke dette fram, er det på tide å vurdere rettslige virkemidler.
I dag kan vi i Bate hjelpe dere med juridisk rådgivning fram til en eventuell rettsprosess. Fra desember 2020 får vi egen advokat på teamet som også kan bistå styrene våre i eventuelle rettslige prosesser.
Publisert: 29.08.20
Jeg bor et sted hvor det er mange små borettslag med mange små plener og hekker som klippes ofte. Sent på kveld og tidlig morgen. Også hver søndag og 17. mai. Dette går veldig ut over trivselen. Er det ikke ulovlig å forstyrre helligdagsfreden med unødig støy?
Svar:
Lov om helligdager og helligdagsfred sier:
På helligdag fra kl 00 til 24 samt påske-, pinse- og julaften etter kl. 16 skal det være helligdagsfred som ingen noe sted må forstyrre med utilbørlig larm.
Helligdag inkluderer alle vanlige søndager, 1. nyttårsdag, og helligdagene i påsken, pinsen og jula. Det skal mye til for å karakterisere en larmende virksomhet som “utilbørlig”, men forbudet vil etter omstendighetene kunne ramme for eksempel bruk av motorgressklipper. Både borettslagsloven og eierseksjonsloven har bestemmelser om at andelseier eller seksjonseier skal benytte boligen og fellesarealene på en måte som ikke påfører andre andelseiere eller seksjonseiere skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. I tillegg har mange borettslag og sameier felt ned konkrete regler for aktiviteter og støynivå i ordensreglene sine.
Se Bates standard ordensregler for boligselskap
Opplever du støy fra naboer som et vedvarende problem, anbefaler vi at du sender en henvendelse til styret. Kanskje må ordensreglene skjerpes. Kanskje kan beboerne få en vennlig påminnelse om å vise hensyn. Når vi bor tett må vi tåle litt støy fra hverandre, men ikke vær redd for å ta opp temaet med naboene dine. Får dere bedre forståelse for hverandre, er det lettere å bli enige om hvor tålegrensen skal gå.
Ønsker du juridisk hjelp?
Bates juridiske avdeling har spisskompetanse på eiendomsrett og tvister i boligselskap.
