Frode Flørenæss, prosjektleder i Bate
Prosjektleder i Bate, Frode Flørenæss

Slår fasaden sprekker?

Har du oppdaget råtne bord eller løse fasadeplater? Er du heldig kommer du unna med en enkel reparasjon, men det lønner seg alltid å få fagfolk til å ta en titt.

Tekst: Frode Flørenæss
Publisert: 26.9.2021

Tegn på at fasaden bør fornyes

Er du ansvarlig for et bygg som begynner å nærme seg «middelaldrende», «godt voksen» eller kanskje til og med «forhistorisk»? Da er det lurt å gå en runde ekstra hvis fasaden begynner å slå sprekker.

En ting er det vi alle kan se: Råte, sopp, løse materialer. Noe annet er hva som skjuler seg bak materialene. Når vi undersøker eldre bygninger, fra 80-tallet eller tidligere, ser vi som regel alltid forbedringspotensial – både når det kommer til materialer og byggeteknikk. Bygninger fra 50-tallet er gjerne ikke isolert i det hele tatt, mens de med litt færre år på bygningskroppen i mange tilfeller er sparsomt isolert. Manglende lufting bak fasaden, og dårlig tetting rundt vinduer, er også gjengangere. Dette er forhold som øker sannsynligheten for mer omfattende skader og/eller gjør bygget kostbart å varme opp.

Råttent treverk
Skjulte skader bak fasaden: Vanngjennomtrengning kombinert med dårlig lufting har forårsaket råte.

«Flikking» kan bli bortkastet

Bor du i en bygning hvor luftingen bak fasaden er for dårlig, kan du gjøre deg selv en stor bjørnetjeneste ved å kun reparere slitasje på den utvendige kledningen. Konstruksjonsfeilen kan nemlig ha forårsaket råte på lekter og konstruksjonsmaterialer, som igjen kan føre til mer alvorlige skader. Da er det bedre å gjennomføre en ordentlig fasaderehabilitering og få korrigert konstruksjonsfeilene, enn å flikke på den utvendige fasaden og risikere at alt må tas ned kort tid etter.

Råttent treverk
På dette bygget har vann trengt gjennom kledningen og forårsaket råte på konstruksjonen.

Styrets ansvar

I borettslag og sameier hviler vedlikeholdsansvaret på styrene. Mange føler at de står i spagat mellom vedlikeholdsoppdraget og beboernes ønske om å holde felleskostnadene på et minimum. Men, det er ikke alltid renoveringer fører til store månedlige kostnadshopp. Refinansiering av eksisterende lån, gjerne med en lenger nedbetalingsramme, kan gjøre det mulig å øke lånerammen uten dramatiske hopp i felleskostnadene.

Husk at styret har myndighet til å ta opp lån for å gjennomføre nødvendig vedlikehold. Det er kun prosjekter som faller utenfor «vanlig forvaltning» som må behandles av årsmøtet eller generalforsamlingen først.

Renovering hos sameiet Solbakken Terrasse
Hos sameiet Solbakken Terrasse er Bate prosjektleder for et skikkelig «ansiktsløft». Gamle fasadeplater i stål er skiftet ut med nye, lett vedlikeholdte plater i fibersement. Fasaden ble revet helt inn til den eksisterende isolasjonen for å få god kontroll på konstruksjonen. Sameiet valgte også å skifte ut isolasjonen og tilleggsisolere, for å redusere varmetapet fra byggene.

Bør du tilleggsisolere?

Mange spør oss om de bør erstatte eller utvide isolasjonen i bygget hvis de først velger å fornye fasaden. Svaret avhenger av bygget det er snakk om. Er bygget fra 60- eller 70-tallet, anbefaler vi ofte å skifte ut isolasjonen til dagens mer effektive isolasjonsmaterialer, og gjerne også tilleggsisolere. Bedre isolering reduserer oppvarmingsbehovet, så her er det penger å spare på sikt.

Vær imidlertid oppmerksom på at et godt isolert bygg også trenger god ventilasjon. Når et eldre bygg får ny vindsperre og bedre isolering i vegger og rundt vinduer, trekker det ikke lenger inn luft som tidligere. Mangler bygget ventiler eller ventilasjonsanlegg, risikerer du at det trekker inn luft rundt f.eks. stikkontakter i stedet. I verste fall kan bygget oppleves som kaldere enn før.

Unngå overraskelser

Alle bygg er forskjellige, og derfor er det heller ikke én fasit på hva du må gjøre når huset viser tegn på slitasje. Ett godt råd har jeg likevel: Hent inn fagfolk. En innledende vurdering koster ikke mange kronene. Selv tar vi oss ikke betalt for å komme på en befaring, og som boligbyggelag møter vi deg med samme mål som deg selv: Å finne den beste løsningen, som forlenger levealderen til bygget og gir lavest mulig vedlikeholdskostnader både på kort og lang sikt.

Kniv i vinduskarm avslører råttent treverk
Dette vinduet har fått skader som følge av uriktig montering.

Planlegg over tid

Den beste måten å unngå overraskelser og plutselige utgiftshopp på, er å planlegge vedlikeholdsarbeidet over tid. Borettslag og sameier bør ha en plan som:

  • Sprer oppgavene ut over tid
  • Sørger for at vedlikehold eller oppgraderinger som det er lurt å gjøre samtidig, blir planlagt under ett
  • Gjør det enkelt å budsjettere riktig og hente inn tilbud fra fagfolk
  • Er lett å overføre til nye styremedlemmer
Illustrasjon av dame foran boligblokk
Kampanjetilbud på Bates oppgraderingsplan

I Bate tilbyr vi et system for dette som vi har kalt Bates oppgraderingsplan. Det er skreddersydde anbefalinger satt sammen i et enkelt, nettbasert system. Fram til jul har vi kampanje på systemet, med 20 % rabatt på etablering. Kontakt oss gjerne hvis du vil vite mer om dette.