Hva kan styret bestemme alene, og når kreves det 2/3-dels flertall?

Både borettslagsloven (§ 8-9 (1)) og eierseksjonsloven for sameier (§ 49 (2)) gir oss en god pekepinn når det gjelder beslutningsprosessen for vedlikeholdstiltak. Overordnet sier lovtekstene at:

• Det trengs 2/3-dels flertall i generalforsamlingen/årsmøtet hvis tiltaket innebærer en ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten, og det ikke anses som vanlig forvaltning eller nødvendig vedlikehold.
• Tiltak som ikke innebærer en ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten, samt tiltak som anses som vanlig forvaltning eller nødvendig vedlikehold, kan besluttes av styret.

Dette tegner et overordnet bilde av hvor beslutningsmakten ligger. Likevel legger lovteksten opp til skjønnsmessige vurderinger over hva som anses som ombygging/påbygging/andre enderinger av bebyggelse og tomt, og hva som er vanlig forvaltning/nødvendig vedlikehold.

Vi ser nærmere på noen slike vurderinger i eksemplene senere.

Påvirker kostnaden av tiltaket beslutningsmakten?

Å holde bygningsmassen og fellesarealet forsvarlig vedlike faller inn under vedlikeholdsplikten til styret.

Hold beboere oppdatert

Informer beboerne om vedlikeholdstiltak, uavhengig om det trengs flertall eller ei. Dette bør gjøres både i deres kommunikasjonskanaler, og som informasjonssak på årsmøtet/generalforsamlingen.

La oss si at taket i sameiet lekker. Da kan styret beslutte utskiftning av alle tak i sameiet uten å få flertall i årsmøtet – uavhengig av kostnaden for utskiftning. Styret opprettholder da vedlikeholdsplikten sin.

Styret bør likevel etterstrebe å ta gode økonomiske avgjørelser i slike prosesser. En vedlikeholdsplan er ofte god å ha for ethvert styre.

Konkrete eksempler på ulike oppgraderinger:

Solceller

I tillegg til å være en dyrebar investering som sannsynligvis fører til økte felleskostnader, er installasjon av solceller i borettslag/sameier et tiltak som faller utenfor vanlig forvaltning. Derfor trengs det 2/3-dels flertall av de avgitte stemmene i generalforsamlingen/årsmøtet for å få gjennomslag.

Dette gjelder uavhengig om dere har skrått eller flatt tak, blokk eller rekkehus.

Ekstraordinær generalforsamling/årsmøte

Ved behandling av større saker har styret hjemmel for å innkalle til en ekstraordinær generalforsamling/årsmøte for avstemming.

Bytte/rehabilitere vinduer, dører, tak og fasade

Hvis vinduer, dører, tak og fasader ikke opprettholder dagens standard, og det er nødvendig med et bytte for å forvalte bygget forsvarlig, faller en utskiftning inn under vedlikeholdsplikten til styret. Styret kan da beslutte en utskiftning selv.

Dere bør likevel gjøre en skjønnsmessig vurdering på hvor grensen går for hva som er nødvendig eller ei.

Eksempler:

• Hvis vinduene er skiftet for fem år siden, men enkelte beboere ønsker et bytte fordi de ikke liker åpne/lukke-funksjonen på disse, må dere ha 2/3-dels flertall i årsmøtet for å sette i gang prosjektet.
• Hvis vinduene er 20 år gamle, og i tillegg bærer preg av råteskader i karmene, kan en total utskifting av vinduene besluttes av styret alene.

Videre kan det komme spørsmål om de vinduene skal være enten to-lags, eller dyrere tre-lags vinduer. Hvis det er nødvendig med utskiftning eller utskiftning er vedtatt, så kan styret selv bestemme en slik oppgradering.

En annen problemstilling som kan oppstå ved bytte av vinduer, er om utseendet/størrelsen avviker fra dagens vinduer. Er forslaget at størrelsen på vinduene skal fordobles, vil det være en fasadeendring som krever 2/3-dels flertall i generalforsamlingen/årsmøtet.

Etterisolering

Etterisolering gjøres ofte i sammenheng med utskiftning av fasader eller tak. I slike tilfeller kan styret selv vedta etterisolering tilsvarende dagens standard. Isolering utover dette, eksempelvis til «passivhusstandard», krever flertall i generalforsamlingen/årsmøtet.

Felles infrastruktur for elbillading

Styret kan beslutte å investere i, eller oppgradere infrastrukturen, for å tilrettelegge for elbillading. Dette faller inn under styrets vanlige forvaltning.

Styret kan til og med være lovpålagt å gjøre noen investeringer for å legge til rette for lademuligheter for beboerne, med mindre det foreligger saklig grunn.

Saklig grunn kan for eksempel være dersom de nødvendige investeringene blir veldig høye.

Varmepumpe

Beboere som vil ha varmepumpe i boligen sin, må først søke til styret.

Selv om styret i mange tilfeller kan innvilge slike søknader selv, anbefaler vi likevel at saker om varmepumpe behandles på årsmøtet/generalforsamlingen.

Her kan dere formalisere beslutningsmakten, og vedta felles retningslinjer for søknader og montering.

Oppgradering av fellesareal

Omfanget og foreslått oppgradering bestemmer hvor beslutningsmakten ligger.

Eksempler:

• Hvis styret ønsker å fornye lekeplassen i fellesområdet fordi den ikke lenger opprettholder dagens standard, kan dette besluttes internt i styret.
• Hvis derimot det kommer inn et forslag om omgjøring av lekeplassen til parkeringsplass, så trengs det 2/3 flertall i generalforsamling/årsmøte.

Så, er vi blitt noe klokere?

Ta utgangspunkt i henholdsvis borettslagsloven (§ 8-9 (1)) og eierseksjonsloven for sameier (§ 49 (2)) for å vurdere om planlagt vedlikehold/oppgradering kan besluttes på styremøtet eller ei.

Er det snakk om vedlikeholdstiltak som regnes som vanlig forvaltning, så har styret som regel nokså vide fullmakter.

Samtidig er det viktig at dere gjør skjønnsmessige vurderinger, da saker ofte er mer nyanserte enn det som er beskrevet i lovtekstene.

Er dere usikre på beslutningsprosessen for et bestemt vedlikeholdsprosjekt, kan det være lurt å kontakte Bate for å få informasjon om prosedyrene som må følges for å få prosjektet vedtatt.